Superbonus 110%, abusi edilizi e condomini: la maggioranza per l'approvazione dei lavori

Nato per riqualificare energeticamente e strutturalmente gli edifici, il superbonus 110% si sta dimostrando un valido strumento per mettere in regola i tanti micro e piccoli abusi edilizi realizzati in Italia almeno negli ultimi 20 anni.

• Superbonus 110% e abusi edilizi
• Le verande abusive bloccano il superbonus 110%?
• Come sanare le verande?
• Superbonus 110%: boom di accertamenti di conformità e sanatorie edilizie
• Superbonus 110%: maggioranza approvativa ridotta ad 1/3

Superbonus 110% e abusi edilizi

In realtà l'argomento non è nuovo, perché dall'entrata in vigore del DPR n. 380/2001 si applicano in Italia le disposizioni previste agli articoli 49 e 50. Articoli che parlano chiaro definendo due concetti importanti:

1. non si può beneficiare di agevolazioni fiscali per interventi su immobili abusivi;
2. la sanatoria edilizia produce automaticamente la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza delle agevolazioni fiscali.

Considerato lo stato del patrimonio edilizio Italiano, il legislatore si è trovato costretto a modificare l'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), che ha messo in piedi le nuove detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus). In particolare, con il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 è stato inserito il comma 13-ter:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

Disposizione grazie la quale il tecnico che deve presentare il titolo edilizio e asseverare i lavori, e i relativi accertamenti degli sportelli unici per l'edilizia (SUE), devono riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi stessi.

Resta, però, il fatto che almeno sulle parti comuni (stiamo parlando quindi di condomini) la situazione deve essere legittima e lo stato conforme dal punto di vista urbanistico-edilizio. Cosa non da poco, soprattutto se consideriamo gli abusi standard e più frequenti presenti nei condomini: le verande abusive.

Le verande abusive bloccano il superbonus 110%?

Sull'argomento ci siamo espressi più volte. Continuano, però, ad arrivare tante (tantissime) richieste proprio su questo argomento. Le verande vanno ad incidere sulla conformità delle parti comuni?

La risposta è senza alcun dubbio positiva. L'art. 1117 del Codice civile, definendo le parti comuni dell'edificio, fa rientrare anche le facciate.

Come sanare le verande?

Su questo argomento la situazione su tutto il territorio nazionale è uniforme, fatta eccezione per la Regione Siciliana. Mentre in Sicilia è sufficiente una relazione di un tecnico abilitato e il pagamento di alcuni oneri, nel resto del Paese è necessario un permesso di costruire.

Ma qui stiamo parlando di chiusure di veranda con strutture amovibili. Il discorso cambia quando sono stati abbattuti i muri perimetrali e inglobata la veranda all'interno dell'unità immobiliare. Magari anche mediante la realizzazione di nuovi muri sui balconi. In questo caso l'unica soluzione è demolire e ripristinare lo stato legittimo dei luoghi.

Superbonus 110%: boom di accertamenti di conformità e sanatorie edilizie

Proprio per questo motivo, negli ultimi mesi gli sportelli unici per l'edilizia hanno ricevuto un quantità di accertamenti di conformità e sanatorie edilizie fuori dal normale. C'è stata, infatti, la corsa a regolarizzare la propria unità immobiliare. Non solo per accedere al superbonus 110% ma anche per evitare guai con il condominio.

Superbonus 110%: maggioranza approvativa ridotta ad 1/3

L'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha ridotto la maggioranza approvativa degli interventi che accedono al superbonus 110% (ecobonus e sismabonus). Questi interventi possono essere approvati dal condominio con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Disposizione molto importante perché come sappiamo gli interventi che accedono al superbonus 110% rientrerebbero tra quelli definiti come innovazioni dall'art. 1120 del Codice civile che necessiterebbero dell'approvazione dell'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Secondo quanto previsto dal suddetto comma 9-bis diventerà più semplice l'approvazione degli interventi. Su questo occorre fare almeno due importanti riflessioni:

• benché sia sufficiente 1/3 dell'edificio per l'approvazione degli interventi, nel caso di ecobonus 110% il requisito del doppio salto di classe energetica dovrà essere assicurato SOLO tramite gli interventi trainanti, onde evitare che qualche condomino dissenziente non voglia partecipare al miglioramento energetico con dei lavori sulla sua unità immobiliare;
• occorre fare la dovuta attenzione ai rapporti di vicinato con gli altri condomini e allo stato legittimo della propria abitazione, soprattutto se eventuali abusi possono investire le parti comuni.

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A cura di Redazione LavoriPubblici.it