Piccoli comuni e salva borghi: gli strumenti a disposizione per la valorizzazione

Quando si parla di incentivi per l'edilizia, in un Paese come quello italiano non si può fare a meno di prendere come riferimento principale i piccoli comuni e i centri storici. Stiamo parlando di un patrimonio edilizio immane che ha dovuto attendere il 2017 per avere una legge ad hoc per la loro valorizzazione.

La Legge Piccoli comuni o Salva borghi

Stiamo parlando della Legge 6 ottobre 2017, n. 158 (c.d. Legge Piccoli comuni o Salva borghi) recante "Misure per il sostegno e la valorizzazione dei piccoli comuni, nonché disposizioni per la riqualificazione e il recupero dei centri storici dei medesimi comuni" (Gazzetta Ufficiale n. 256 del 02/11/2017). Una legge che ha l'obiettivo di sostenere lo sviluppo economico, sociale, ambientale e culturale dei piccoli Comuni, e il riequilibrio demografico del Paese favorendo la residenza nei piccoli Comuni. Oltre che, chiaramente, la tutela e la valorizzazione del loro patrimonio naturale, rurale, storico-culturale e architettonico, tramite il riconoscimento ai Comuni destinatari di contributi a fondo perduto.

Un obiettivo che oltre a smuovere interessi economici rilevanti, può essere raggiunto solo attraverso una sinergia di competenze in cui l'Architetto dovrebbe giocare il ruolo principale.

Entrando nel dettaglio, al fine di valorizzare i piccoli Comuni è stato istituito un Fondo da 100 milioni di euro con una dotazione iniziale di 10 milioni per il 2017 e di 15 milioni per ciascun anno dal 2018 al 2023, sicuramente non ancora sufficiente rispetto alla portata della legge. Risorse destinate, fino ad esaurimento, al finanziamento di investimenti per tutela dell’ambiente e beni culturali, mitigazione rischio idrogeologico, salvaguardia e riqualificazione urbana dei centri storici, messa in sicurezza di infrastrutture stradali e istituti scolastici, promozione e sviluppo economico e sociale, insediamento di nuove attività produttive; nonché per la progettazione e la realizzazione del sistema nazionale di ciclovie turistiche e per interventi per la sicurezza della circolazione ciclistica cittadina.

Interventi ammissibili

Riguardo agli aspetti di più stretto interesse per i borghi, la legge dispone che all’interno dei centri storici i Comuni possono individuare zone di particolare pregio, dal punto di vista della tutela dei beni architettonici e culturali, da riqualificare mediante interventi integrati pubblici e privati finalizzati alla riqualificazione urbana, nel rispetto delle tipologie e delle strutture originarie.

Si tratta di interventi di:

• risanamento;
• conservazione e recupero del patrimonio edilizio da parte di soggetti privati;
• realizzazione di opere pubbliche o di interesse pubblico;
• manutenzione straordinaria e riuso del patrimonio edilizio inutilizzato;
• consolidamento statico e antisismico degli edifici storici;
• miglioramento dei servizi urbani.

È prevista, inoltre:

• la promozione di alberghi diffusi nel proprio territorio;
• misure volte all’acquisto e alla riqualificazione di immobili per contrastare l’abbandono di terreni e di edifici dismessi o degradati;
• l’acquisizione di stazioni ferroviarie dismesse o case cantoniere destinate a presidi di protezione civile o sedi di promozione di prodotti tipici locali, principalmente per la destinazione a piste ciclabili, nonché realizzare circuiti e itinerari turistico-culturali ed enogastronomici;
• la possibilità di stipulare convenzioni per la salvaguardia e il recupero dei beni culturali, storici, artistici e librari degli enti ecclesiastici.

Finalmente dopo 3 anni dalla sua approvazione, con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 27 agosto 2020 del decreto del ministero dell’Interno 10 agosto 2020 (“Definizione dei parametri per la determinazione delle tipologie dei piccoli comuni che possono beneficiare dei finanziamenti previsti dalla legge 6 ottobre 2017, n. 158”), sono stati definiti i criteri per l’accesso ai fondi previsti dalla legge.

Gli altri strumenti fiscali a disposizione

Ad oggi, però, oltre ai fondi previsti ad hoc per la riqualificazione dei piccoli Comuni, il Paese ha a disposizione alcuni strumenti fiscali potenzialmente straordinari:

• il bonus facciate;
• l'ecobonus;
• il superbonus 110%.

Soprattutto quest'ultimo rappresenta un'opportunità eccezionale per il rilancio del Paese. Tuttavia tale detrazione fiscale non trova applicazione per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8, e A9 (Abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), salvo per quelle appartenenti all’ultima categoria (le cc.dd. dimore storiche) aperte al pubblico, al fine di renderle più vivibili e sicure.

Occorre ricordare che le dimore storiche potrebbero in molti casi essere sottoposte ai vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004). Infatti sui beni immobili vincolati (cioè per quelli ai quali sia stata notificata la dichiarazione di notevole interesse culturale da parte della competente Soprintendenza), è possibile ottenere il Superbonus 110% non solo per gli interventi trainanti (cappotto termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e messa in sicurezza antisismica), ma anche per tutti gli interventi di riqualificazione energetica, già agevolati con l’ecobonus, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti (c.d. regime di cumulabilità). Tutto questo perché i proprietari di beni vincolati sono obbligati alla loro tutela attraverso periodici e costanti interventi finalizzati alla conservazione. Considerato l’elevato peso economico di questo onere, le detrazioni fiscali, insieme ad altre agevolazioni per i proprietari di immobili di pregio, rappresentano un importante contributo a sostegno della loro conservazione.

Tale regime è inoltre rafforzato da ulteriori agevolazioni fiscali che oltre alle imposte sui redditi riguardano l’imposta sui redditi dei fabbricati (attraverso una più elevata riduzione forfetaria del canone di locazione), le imposte di registro e le imposte ipotecarie e catastali (con aliquote agevolate per la tassazione relativa al trasferimento a fronte dell’adempimento degli obblighi di conservazione e protezione previsti), l’imposta di successione e donazione e l’ imposta comunale sugli immobili (per i quali la rendita catastale al fine del calcolo della base imponibile è ridotta al 50%).

Rigenerazione urbana: l'emendamento al Senato

A gamba tesa sulla tematica dei centri storici e dei borghi è entrata la previsione, contenuta in un emendamento presentato al Senato dal gruppo Misto-Leu a firma De Petris che ha introdotto nel c.d. “Decreto semplificazioni” (decreto-legge n.76 del 2020) un principio per restituire la guida pubblica alle trasformazioni urbane, soprattutto in quei quartieri che conservano pezzi di storia e di memoria della città. Più precisamente all’articolo 10 del richiamato decreto-legge n. 76/2020 è stato previsto l’obbligo che gli interventi di demolizione e ricostruzione nei centri storici siano inseriti all’interno di un piano di recupero e di riqualificazione, in cui le amministrazioni pubbliche, le amministrazioni comunali, sappiano gestire e indicare qual è il piano riqualificazione, e che per gli interventi di ristrutturazione edilizia, la richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo, al recupero sociale e urbano dell’insediamento.

Di seguito si allega uno stralcio dell’intervento tenuto in Senato del 4 settembre 2020 dalla presentatrice dell’emendamento approvato:

“(…)Voglio ora affrontare un’altra questione, che ci ha molto occupato e che ci sta molto a cuore, ovvero le semplificazioni edilizie. All’esterno si sono dette cose assolutamente non vere: il contributo che abbiamo offerto, insieme anche ad altri colleghi, alla discussione e al dibattito nelle Commissioni competenti ha posto una questione importante. Pensiamo sia assolutamente necessario fare un grande piano di riqualificazione delle nostre città. Abbiamo un edilizia risalente agli anni Settanta ed Ottanta, su cui bisogna intervenire davvero, perché è stata un’edilizia tremenda, dal punto di vista estetico, dell’urbanistica e del rispetto dei diritti e della qualità della vita nelle nostre città. Su questo bisogna intervenire, accelerare e fare piani di riqualificazione e quindi le semplificazioni, per questa parte, ci sono e vanno bene, anche se a mio avviso il Senato deve finalmente affrontare e licenziare i disegni di legge in materia di consumo del suolo e di rigenerazione urbana. Abbiamo bisogno di un grande progetto, che è grande parte del rilancio delle nostre città e del nostro Paese.

Il lavoro che abbiamo fatto parte dall’idea che il patrimonio e l’identità del Paese sono i meravigliosi centri storici d’Italia. È qui presente il ministro Bellanova, che sa bene che nella sua Regione ci sono dei gioielli, anche nei posti più inaspettati, dei centri storici e un tessuto prezioso dal punto di vista edilizio. Su quello sosteniamo che ci vuole cautela. Certamente si devono fare interventi, ma all’interno di un piano di recupero e di riqualificazione, in cui le amministrazioni pubbliche, le amministrazioni comunali, sappiano gestire e indicare qual è il piano riqualificazione. Questo è l’intervento che abbiamo fatto e pertanto ringrazio i relatori e i colleghi, perché, al contrario di quello che si diceva fuori, hanno ben compreso la portata dell’intervento che abbiamo proposto. Questi sono l’identità del nostro Paese, il valore delle nostre città, la grande ricchezza del nostro Paese: è il gran tour, signor Presidente, per cui si veniva in Italia e dobbiamo continuare a farli venire, per ammirare queste bellezze. La bellezza è un valore importante e non solo estetico, ma anche sociale ed economico enorme, che dobbiamo preservare e migliorare. Questa è stata la portata del lavoro che abbiamo compiuto (…)”.