Sopraelevazioni, distanze legali, diritto di veduta e balconi: interviene il Consiglio di Stato

Balconi, distanze legali, abusivismo e diritto di vedute. Lunga e interessante la sentenza del Consiglio di Stato (la n. 1841/2021) che spiega molti "punti oscuri" su questi argomenti.

Nuove costruzioni, liti tra vicini e ricorsi

Propone ricorso contro la sentenza del Tar la proprietaria di un immobile che aveva iniziato intervento di sopraelevazione. Avevano chiesto e ottenuto il blocco dei lavori, i vicini di casa specificando il mancato rispetto delle distanze legali. Ma per la signora ci sono vizi procedurali ed errori di interpretazioni delle norme.

Verifica della distanza minima legale tra costruzioni

Importante il passaggio della sentenza in cui i giudici del consiglio di Stato ribadiscono che "la verifica della distanza minima legale tra costruzioni va operata nel momento in cui il cittadino legittimamente chiede di poter esercitare il proprio diritto a costruire, mentre l’eventuale successiva sanatoria dell’illecito edilizio non assume rilievo impeditivo, tenuto conto che non appare razionalmente giustificabile come una valutazione posteriore, inesistente all’atto dello svolgimento del procedimento amministrativo di rilascio del permesso di costruire ed al momento dell’adozione del relativo provvedimento, possa pregiudicare, con un sostanziale effetto retroattivo, il diritto anteriormente sorto e realizzatosi".

Un passaggio importante in cui si spiega che l'eventuale abuso non sanato o condonato non può paralizzare il diritto di edificare dei confinanti. E questo vale anche in riferimento alla sopraelevazione di un immobile: il proprietario di un immobile abusivo limitrofo non può proporre ricorso. Questo perché, aggiungono i giudici, "il proprietario di un’opera abusiva non può ritenersi legittimato ad agire in giudizio avverso il titolo edilizio rilasciato al proprietario del fondo finitimo".

Verifiche sugli immobili e ricorso

I giudici hanno così analizzato le carte per stabilire l'eventuale abusivismo delle unità immobiliari confinanti con quella in fase di realizzazione. Ed è emerso che due immobili hanno ricevuto la concessione edilizia in sanatoria, mentre un altro ha ricevuto la sanatoria solo dopo l'avvio del ricorso e quindi risultava abusivo in un primo momento. Gli abusi sui balconi non assumono rilievo in quanto "non coprenti" e quindi ne consegue, dicono i giudici, che "al momento del rilascio dei titoli edilizi e della proposizione del ricorso in primo grado, risultavano comunque assentiti i primi due piani della proprietà, sicché potrebbe eventualmente escludersi la legittimazione all’impugnazione da parte del solo proprietario dell’unità immobiliare a quel momento ancora abusiva, ma tale circostanza non è idonea ad escludere la complessiva legittimazione alla proposizione del ricorso".

Le variazioni essenziali

Se è vero che gli interventi edilizi non possono essere realizzati su edifici che, al momento della presentazione della denuncia di inizio di attività edilizia o della richiesta di permesso di costruire, risultano realizzati in assenza o in difformità al titolo abilitativo per i quali non sia stata rilasciata concessione in sanatoria, è anche vero che il DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) determina le cosiddette "variazioni essenziali", che si verificano solo con una di queste condizioni: mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968; aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato; modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza; mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito; violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali. Non si parla di variazioni essenziali, invece, quando si parla di quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative. Nel caso analizzato, l'amministrazione comunale ha convalidato il permesso di costruire in quanto ha qualificato come non essenziali gli interventi fatti dal progetto originario con la successiva variante e lo stato di fatto. Questo dopo aver effettuato dei sopralluoghi. Qualificazione che per i giudici non appare irragionevole.

Le distanze legali e il diritto di veduta

Il decreto ministeriale n.1444 del 1968 prescrive, per i nuovi edifici, la distanza minima assoluta di dieci metri tra le pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. L’art. 873 del codice civile dispone che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri e che nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore. L’art. 907 del codice civile stabilisce che, quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, mentre, se la veduta è obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Le distanze legali previste dal regolamento edilizio, a fini pubblicistici, e dal codice civile, a fini privatistici, rispondono a differenti esigenze di tutela. Per esempio tra l'interesse del proprietario del muro di ricevere luce, aria e amenità all'interno della sua costruzione, anche mediante la possibilità di spaziare con lo sguardo al di fuori di questa, e l'interesse del vicino di impedire che l'esercizio delle facoltà altrui incida sull’esclusività del suo dominio cagionando la lesione o la messa in pericolo della sua sfera di sicurezza e riservatezza. La normativa compone appunto il contrasto immanente alle reciproche interferenze che derivano dall'uso normale di beni immobili contigui appartenenti a soggetti diversi, conformando il diritto di proprietà in modo da tutelare gli interessi contrapposti. Infatti, da un lato, si impone a ciascun proprietario di rispettare una determinata distanza per aprire vedute dirette, laterali o oblique verso il fondo confinante, così garantendo il vicino da sguardi indiscreti; dall'altro lato, si stabilisce che, una volta acquisito il diritto alla veduta, la fruizione di esso non può essere neutralizzata unilateralmente dal confinante, al quale viene inibito di costruire a una distanza tale da impedire l'esercizio della veduta stessa. La priorità dell'acquisto del diritto di veduta giustifica la corrispondente compressione dell'altrui diritto alla riservatezza.

Distanze e tutela della privacy

Non si può definire che la ratio della norma sulle distanze contenute nel regolamento edilizio sia tutela della privacy. Invece si deve parlare di tutela del decoro e della sicurezza di chi occupa gli edifici antistanti, in quanto la norma mira ad evitare la formazione di intercapedini tra le pareti, dannose per l’igiene e la salute di chi occupa gli edifici antistanti. Ecco perché le distanze previste dalla legge sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile. La giurisprudenza, infatti, ha chiarito da tempo che la funzione della norma è quella di assicurare che fra edifici frontistanti non si creino intercapedini dannose per la salubrità, in quanto tali da non permettere un adeguato afflusso di aria e di luce, vale a dire che la distanza minima di dieci metri dalle pareti finestrate è volta alla salvaguardia delle imprescindibili esigenze igienico-sanitarie, al fine di evitare malsane intercapedini tra edifici tali da compromettere i profili di salubrità degli stessi, quanto ad areazione luminosità ed altro, "e trattasi di una norma che in ragione delle prevalenti esigenze di interesse pubblico ad essa sottese ha carattere cogente e tassativo, prevalendo sulle disposizioni regolamentari degli enti locali che dispongano in maniera riduttiva", dicono i giudici.

Balconi e distanze

I balconi devono essere considerati ai fini del rispetto delle norme legali sulle distanze in considerazione della loro effettiva consistenza e profondità. D'altronde, dicono i giudici, i balconi rientrano nel concetto di costruzione. E c'è di più aggiungono i giudici: va considerata finestrata anche una parete in cui ci siano solo i balconi. Quindi vanno considerate "pareti finestrate" non solo le pareti munite di "vedute", ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi (sia aggettanti che incassati), finestre di ogni tipo, bastando che sia finestrata anche la sola parete che subisce l’illegittimo avvicinamento. Quindi non ha agito correttamente il Comune che aveva considerato come non finestrata la parete con il balcone. Questo balcone dista dalla nuova costruzione meno di dieci metri. E questo, già di per sé esclude il ricorso della proprietaria del nuovo edificio. Ma i giudici non hanno nemmeno accolto il ricorso dei due proprietari dei vecchi edifici che asserivano di aver acquistato il diritto di avere vedute dirette.