La vendita di un edificio in costruzione in Francia

In Francia, quando una comunità locale o un'impresa desidera disporre di un edificio per le sue attività, può ricorrere a due tipi di contratti.

In primo luogo, la comunità locale o l’impresa possono assumere il ruolo di proprietario e committente dell’opera, acquisire un terreno, stipulare con un progettista (architetto, ingegnere o geometra) un contratto professionale per la definizione del progetto e, infine, concludere uno o più contratti d’appalto con le imprese di costruzione.

È in questo contesto che vengono assegnati gli appalti pubblici di progettazione e di costruzione.

Tuttavia, le comunità locali e le aziende possono anche decidere di non agire come proprietario-committente e, più semplicemente, possono decidere di acquistare gli edifici (già esistenti) di cui necessitano per la loro attività.

Nel caso di edifici già costruiti, la situazione è relativamente semplice: l'autorità locale o la società visita un immobile che le interessa, negozia il miglior prezzo con il venditore prima di recarsi dal Notaio per la stipula del contratto di compravendita.

Questa situazione riguarda quindi solo le proprietà già esistenti al momento dell’acquisto.

Ma l’acquisto può riguardare anche immobili da costruire, cioè edifici non ancora ultimati nel momento dell’acquisto.

In Francia, la vendita di edifici da costruire è soggetta a regole specifiche solo quando si tratta di edifici destinati ad essere utilizzati come abitazioni: ciò vuol dire che, se la vendita riguarda un edificio che ha una destinazione diversa da quella residenziale, il contratto di vendita non è soggetto ad alcuno specifico regime.

Se invece l'edificio è destinato ad essere utilizzato come abitazione, il contratto di vendita deve rispettare un quadro giuridico particolare che ha lo scopo di proteggere gli acquirenti.

Nell’ambito di questo articolo verranno presentate le principali norme che regolano la vendita di edifici da costruire nel settore protetto dell’edilizia residenziale.

In via preliminare, vale la pena ricordare che la vendita di edifici da costruire può essere definita come la vendita con la quale il venditore si impegna a costruire un edificio entro un periodo di tempo determinato dal contratto.

I diversi tipi di “vendita di edifici da costruire”

In Francia, la vendita di edifici da costruire può essere realizzata mediante due diversi contratti:

• la vendita a termine: è quella in cui il venditore si impegna a consegnare all’acquirente l'edificio al completamento dei lavori ed in cui l’acquirente a sua volta, a seguito del completamento dei lavori, si impegna a prenderlo in consegna ed a pagarne il prezzo.
  La caratteristica principale di questo contratto di vendita è che il trasferimento di proprietà dal venditore all'acquirente avviene solo al completamento dell'edificio. L'acquirente non diventa proprietario dell'edificio residenziale finché non è completato, accettato e consegnato;
• la vendita nel futuro stato di completamento (detta anche VEFA) è quella con cui il venditore trasferisce immediatamente all'acquirente i suoi diritti sul terreno e, eventualmente, la proprietà delle costruzioni già esistenti sul terreno. Poiché l'acquirente diventa proprietario del terreno immediatamente, diventa anche proprietario della costruzione man mano che il lavoro procede (si tratta del modo d’acquisto della proprietà noto nel nostro ordinamento con il nome di “accessione”) e, a sua volta, paga il venditore a rate secondo l'avanzamento dei lavori.

Le disposizioni specifiche della legge sulla vendita di edifici si applicano quando sono congiuntamente soddisfatte le seguenti 3 condizioni:

• l'edificio deve essere un edificio ad uso residenziale (o ad uso professionale e residenziale);
• il venditore deve essersi riservato il ruolo di Committente dei lavori;
• la vendita deve essere fatta a fronte di pagamenti o di depositi di fondi da effettuare prima del completamento della costruzione.

Se una di queste tre condizioni non è soddisfatta, il regime di protezione non si applica e il contratto è soggetto solo alla volontà delle parti.

Esattamente come per la vendita ordinaria di un edificio, la vendita di un edificio da costruire può essere preceduta da un contratto preliminare, chiamato in questo caso “contratto di prenotazione”.

Contrariamente ad una vendita ordinaria, un contratto preliminare di vendita (c.d. compromesso) in questo caso (nel caso cioè di un “oggetto” che ancora non esiste) non servirebbe a riservarsi il bene prima della stipula del contratto definitivo da stipularsi in sede notarile.

Contenuto dei contratti di compravendita di edifici da costruire

I contratti per la vendita di immobili da costruire possono essere conclusi solo dopo che i permessi richiesti per la costruzione sono stati rilasciati dalle autorità competenti. In altre parole, non possono essere conclusi prima del rilascio della concessione edilizia.

I contratti devono essere conclusi con atto notarile e devono contenere, a pena di nullità, le seguenti informazioni:

• l'identità del proprietario del terreno e delle costruzioni;
• la data di rilascio delle autorizzazioni amministrative e le condizioni alle quali sono sottoposte;
• la descrizione dell'edificio o della parte di edificio venduta e il grado di completamento pattuito;
• il prezzo e le modalità di pagamento dello stesso;
• la data di consegna dell'edificio;
• per le vendite nel futuro stato di completamento, la garanzia del completamento completo dell'edificio.

Inoltre, e sotto pena di nullità, i contratti di vendita di edificio da costruire devono inoltre comprendere in appendice:

• i progetti di costruzione compresi di facciate, le piante dei vari livelli e una sezione in pianta dell'edificio;
• una nota descrittiva che indichi la consistenza e le caratteristiche tecniche dell'edificio, così come i materiali da utilizzare;
• nel caso di un condominio, il regolamento condominiale.

La nullità del contratto può essere invocata solo dall'acquirente e prima del completamento dell'opera.

Completamento del lavoro

L'immobile è considerato completato quando i lavori sono stati eseguiti e le attrezzature essenziali per l'uso dell'immobile sono state installate.

Il completamento dell'immobile venduto a termine è stabilito dalle parti o da una persona qualificata.

Il notaio, che è già il custode dell'atto originale di vendita a termine, registra il completamento dell'immobile in apposito atto.

Il contratto di prenotazione

Anche se non è obbligatorio, le parti convengono spesso, prima della conclusione di un contratto di vendita di un edificio da costruire, di concludere un cosiddetto “contratto di prenotazione”.

In cambio di un deposito di garanzia effettuato su un conto aperto a nome del riservatario il venditore si impegna a riservare l'edificio o una parte dell'edificio per l'acquirente.

L'importo del deposito non può superare il 2% del prezzo stimato.

I fondi non saranno quindi disponibili fino alla conclusione del contratto di vendita.

I fondi vengono restituiti al depositante quando:

• il contratto definitivo non è concluso a causa del venditore entro un periodo di tempo specificato nel contratto di prenotazione, o
• il contratto proposto presenta una differenza significativa rispetto alla prenotazione (ad esempio, se il prezzo finale di vendita supera le previsioni iniziali di oltre il 5% o se uno degli allestimenti previsti non è stato completato).

Il riservatario non è mai obbligato a comprare la proprietà.

Se la acquista, la caparra gli sarà restituita perché pagherà il prezzo.

Se rinuncia all'acquisto, il deposito sarà attribuito come compensazione alla parte riservante.

GLI APPALTI PUBBLICI IN FRANCIA

Per maggiori informazioni sulla partecipazione agli appalti pubblici francesi CLICCA QUI

A cura di Maître Aldo SEVINO
Avvocato presso il Foro di Lione (Francia) e avvocato stabilito presso il Foro di Torino
Studio ASEA

Avvocato Nicola DURAZZO
Avvocato presso il Foro di Torino
Studio DURAZZO PELLIZZARO