Al Condono edilizio segue sempre l'agibilità/abitabilità?

All'ottenimento della sanatoria edilizia a seguito di presentazione di istanza di condono segue sempre il rilascio del certificato di abitabilità del fabbricato?

Condono edilizio e agibilità/abitabilità: interviene il Consiglio di Stato

Risponde alla domanda il Consiglio di Stato che con la sentenza n. 2575 del 26 marzo 2021 fornisce un importante chiarimento in merito al rilascio del certificato di abitabilità o agibilità (oggi attestabile tramite segnalazione certificata o SCA - segnalazione certificata di agibilità) a seguito dell'ottenimento del permesso di costruire in sanatoria rilasciato ai sensi della Legge Speciale n. 326/2003 (condono edilizio).

Nel caso di specie, il Consiglio di Stato è stato chiamato ad esprimersi per la riforma della decisione del Tribunale Amministrativo Regionale in riferimento all'annullamento in autotutela di silenzio-assenso formatosi sull'attestazione di abitabilità di un fabbricato.

Il fabbricato in questione aveva ottenuto il permesso di costruire in sanatoria a seguito del quale era stata presentata un'autocertificazione di abitabilità depositata dal tecnico incaricato alla concessione in sanatoria. In particolare, il condono edilizio aveva ad oggetto un intervento costituito dalla fusione di due unità immobiliari ad uso garage con opere interne e cambio di destinazione d’uso in civile abitazione, poste al piano terra di un edificio residenziale condominiale.

Al silenzio-assenso formatosi sull’autocertificazione di abitabilità, il Comune aveva emesso un provvedimento di annullamento in autotutela, contestato in primo grado e adesso dinanzi al Consiglio di Stato.

Condono edilizio e agibilità/abitabilità: i presupposti

Andiamo ad analizzare i presupposti previsti dalla Legge n. 47/1985. L'art. 35, comma 19 della prima legge sul condono edilizio prevede che "A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni".

Nel caso di specie, è accertato che l'altezza dell'unità immobiliare risultante dalla fusione di due garage, avesse altezza di circa 2,20 cm.

Sul rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, il TAR e il Consiglio di Stato hanno espresso un principio consolidato per il quale il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga solo ad autonome e autosufficienti disposizioni regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario (eventualmente integrate, nel precetto, da norme di fonte secondaria), poiché la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale.

Tale orientamento risulta coerente con quello espresso dalla Corte costituzionale che, con la sentenza n. 256/1996, ha affermato che la deroga introdotta dalla citata previsione normativa non riguarda i requisiti richiesti da disposizioni legislative e deve, pertanto, «escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità [….] a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 T.U. delle leggi sanitarie (rectius, di cui all’art. 4 del d.P.R. n. 425/94), ma, altresì quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica», e che «permangono, infatti, in capo ai Comuni tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l’abitabilità degli edifici, con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari».

Niente automatica corrispondenza tra condono ed abitabilità

Deve pertanto escludersi che la Legge n. 47/1985 contenga una deroga generale e indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici; e ciò proprio perché detta legge intende contemperare valori tutti costituzionalmente garantiti, quali, tra gli altri, da un lato il diritto alla salute e, dall’altro, il diritto all’abitazione e al lavoro. Una interpretazione che validi una deroga generale e indiscriminata alla normativa a tutela della salute si porrebbe, dunque, in contrasto non solo con l’art. 32 della Costituzione, ma anche con quelle stesse esigenze di contemperamento tra diversi valori costituzionali, sottese all’impianto normativo della legge n. 47/1985.

Esclusa con ciò la configurabilità di un’automatica corrispondenza tra condono ed abitabilità.