Sismabonus 110% e limiti applicativi: nuovi chiarimenti dal Fisco

Sin dal completamento del quadro normativo che ha messo in piedi nel nostro ordinamento la detrazione fiscale del 110% (superbonus) sono stati tanti (e molti lo sono ancora) i dubbi applicativi su ambiti diversi che riguardano beneficiari, interventi, modalità, orizzonte temporale, tipologie di edifici.

Sismabonus 110% e limiti applicativi: nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate

Dubbi a cui ha provato a rispondere l’Agenzia delle Entrate, come nell’ultimo caso sottoposto che riguarda la detrazione del 110% per le spese sostenute per interventi antisismici (sismabonus 110%) su un edificio posseduto da un unico proprietario e composto da unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo.

In particolare, nel caso oggetto della risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 231 del 9 aprile 2021, l’istante è proprietario di un fabbricato composto dalle seguenti unità immobiliari, autonomamente accatastate:

• due appartamenti (uno in classe A/3, uno in classe A/4);
• un locale ad uso autorimessa (classe C/6);
• tre locali ad uso magazzino/deposito (classe C/2).

Le sei unità immobiliari componenti il fabbricato risultano funzionalmente indipendenti e dispongono di almeno un accesso autonomo sull'esterno. Inoltre:

• l'autorimessa (classe C/6) e il locale deposito (classe C/2) costituiscono pertinenze dell'unità abitativa avente categoria catastale A/3;
• le altre due unità immobiliari destinate a locale deposito/magazzino (classe C/2) non costituiscono pertinenze di nessuna delle due unità abitative presenti, né risulta esistere su di esse alcuna servitù a favore di immobili.

L'Istante intende effettuare interventi di miglioramento sismico con consolidamento e/o rifacimento della copertura, dei solai, sottofondazioni e eventuali rinforzi sulle murature con riferimento a tutte le unità immobiliari sopra richiamate e chiede se possa usufruire della detrazione prevista dall'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020 n. 34 (cd. decreto Rilancio).

Sismabonus 110% ed edifici posseduti da unico proprietario

Prima di rispondere al quesito dell’istante, l’Agenzia delle Entrate (come sempre) ha ricordato i presupposti normativi previsti dal D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) tra cui le definizioni di “funzionalmente indipendente” e “accesso autonomo”. Concetti importanti nel caso di specie, perché se le unità non avessero avuto accesso autonomo e non fossero funzionalmente indipendenti, si sarebbe trattato di edificio posseduto da un unico proprietario con più di 4 unità immobiliari autonomamente accatastate. E proprio per questo non avrebbe avuto accesso al superbonus.

La definizione di “funzionalmente indipendente”

Per quanto riguarda la definizione di funzionalmente indipendente, questa è stata inserita nell’art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio dall’art. 1, comma 66, lettera b), della Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021). Un’unità immobiliare può definirsi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

• impianti per l'approvvigionamento idrico;
• impianti per il gas;
• impianti per l'energia elettrica;
• impianto di climatizzazione invernale.

La definizione di “accesso autonomo”

Lo stesso comma 1-bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio definisce accesso autonomo un “accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.

Sulla base di tale normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall'esterno» qualora, ad esempio:

• all'immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione;
• all'immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell'immobile.

Nel caso di una "villetta a schiera", pertanto, si ha «accesso autonomo dall'esterno» qualora, ad esempio:

• la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall'area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
• il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Superbonus solo per il residenziale

Ciò premesso, nell’ipotesi che le unità abbiano davvero tutte accesso autonomo, siano tutte funzionalmente indipendenti e nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa, l’Agenzia delle Entrate ha immediatamente ricordato che il sismabonus 110% è riservato alle sole unità immobiliari ad uso residenziale e relative pertinenze, con un ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione pari a 96.000 euro, riferito al singolo immobile e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Per le prospettate opere di intervento sismico secondo l’Agenzia delle Entrate l'Istante può fruire del Superbonus, con limite massimo pari a 96.000,00 euro, autonomo e distinto per le seguenti unità immobiliari:

• unità abitativa A/4;
• unità abitativa A/3, considerando unitariamente anche le due unità immobiliari pertinenziali.

In relazione alle spese sostenute per i due locali deposito/magazzino (classe C/2) non costituenti pertinenze delle unità abitative, trattandosi di unità immobiliari non residenziali non possono fruire del Superbonus ma delle disposizioni agevolative previste dall'articolo 16 del decreto legge n. 63/2013 (sismabonus ordinario)