Superbonus 110% e limiti di spesa: la conferma del Fisco per gli interventi di demolizione e ricostruzione con accorpamento o frazionamento

Tra gli aspetti che hanno reso più interessante la detrazione fiscale del 110% (superbonus) vi sono l’aliquota particolarmente vantaggiosa, la possibilità di cessione del credito, gli interventi trainati e la possibilità di accedervi anche nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione.

Demolizione e ricostruzione: superbonus anche per la riqualificazione energetica

Mentre l’intervento di demolizione e ricostruzione era già stato previsto per l’accesso al sismabonus ordinario (e quindi confermato anche per il supersismabonus), nel rispetto dei requisiti tecnici previsti l’art. 119, comma 3 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) estende la possibilità di accedere al superbonus anche per gli interventi di riqualificazione energetica (trainanti e trainati) realizzati mediante demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Come più volte chiarito dall’Agenzia delle Entrate, l’intervento di demolizione deve essere assentito come "ristrutturazione edilizia". Ricordiamo che, dopo le modifiche apportate al Testo Unico Edilizia dal decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni), valide a partire dal 17 luglio 2020, l’intervento di ristrutturazione edilizia può avvenire anche demolizione e ricostruzione che comporti diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico

È bene ricordare che la demolizione e ricostruzione configurata come ristrutturazione edilizia può avvenire anche con aumento volumetrico, se ammesso dagli strumenti urbanistici comunali. In questo caso, però, è necessario avere due contabilità separate per la parte esistente e per la parte ampliata, in quando le spese per quest’ultima non possono rientrare nell’ecobonus 110% (per il supersismabonus invece si).

Il calcolo dei limiti di spesa

Ma, nel caso di fabbricati costituiti da più unità immobiliari che dopo l’intervento di demolizione vengono ricostruiti con una aumento (frazionamento) o diminuzione (accorpamento) delle stesse. Come calcolare i limiti di spesa?

Il Decreto Rilancio, infatti, prevede dei precisi limiti spesa per ogni intervento che derivano, nel caso di edifici plurifamiliari, dal numero di unità immobiliari:

• per il cappotto termico, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; o a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari (nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8x40.000 + 2x30.000=380.000 euro);
• nel caso di sostituzione dell’impianto di climatizzazione il limite di spesa la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari; a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito (nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8x20.000 + 2x15.000=190.000 euro);
• nel caso di interventi di riduzione del rischio sismico, spetta una detrazione dall'imposta lorda fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare.

Interventi frazionamento o accorpamento

Cosa accade nel caso l’intervento comporti un frazionamento o un accorpamento delle unità immobiliari? A rispondere a questa domanda, come spesso accade, ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate. Una risposta che in realtà ha già dato tante volte, per ultimo nella risposta n. 242/2021 ad oggetto "Superbonus - unità residenziale con garage pertinenziale e due unità immobiliari non residenziali attigue, demolizione e ricostruzione senza aumento di volumetria, per ottenere un'unica abitazione con pertinenza - Articolo 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)".

Una risposta che è ormai chiara e pacifica, per la quale se si realizza un intervento che comporta l'accorpamento o la suddivisione delle unità immobiliari, anche nell'ambito della demolizione e ricostruzione, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell'inizio dei lavori.

Ciò implica, in sostanza, che ai fini dell'applicazione del bonus 110%, va valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi. Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Da 3 a 2 unità abitative

Nel caso, quindi, di intervento di demolizione e ricostruzione che comporta l’accorpamento di più unità immobiliari occorre verificare:

• se l’unità immobiliare è di tipo abitativo e non fa parte delle categorie catastali escluse;
• se è presente l’impianto di riscaldamento (condizione necessaria per accedere all’ecobonus 110%).

Verificate queste condizioni, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell'inizio dei lavori. Ciò implica che qualora siano realizzati sul medesimo edificio, ad esempio, la posa in opera del cappotto termico sull'involucro dell'edificio, la sostituzione dell’impianto di climatizzazione e interventi di riduzione del rischio sismico, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese, in quanto per la medesima spesa non è possibile fruire di più detrazioni.

Nel caso di specie, dunque, i limiti di spesa sono:

• per il cappotto termico, euro 40.000 x 3 = Euro 120.000;
• per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione, Euro 20.000 x 3 = Euro 60.000;
• per gli interventi di riduzione del rischio sismico, Euro 96.000 x 3 = Euro 288.000.

Da 2 a 3 unità abitative

Nel caso di frazionamento, le condizioni da verificare sono le stesse ma in questo caso i limiti di spesa saranno inferiori perché basati sulla condizione di partenza. Quindi:

• per il cappotto termico, euro 40.000 x 2 = Euro 80.000;
• per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione, Euro 20.000 x 2 = Euro 40.000;
• per gli interventi di riduzione del rischio sismico, Euro 96.000 x 2 = Euro 192.000.