Detrazioni fiscali recupero edilizio: quale titolo abilitativo serve?

Nell'attesa che si intervenga con un testo unico delle detrazioni fiscali previste per il settore edile, ad oggi gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di agevolazioni sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici residenziali.

Detrazioni fiscali per il recupero edilizio: il quadro normativo

L'art. 16-bis, lettere a) e b) del Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (c.d. TUIR) prevede una agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia che consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. L'aliquota del 36%, almeno fino al 31 dicembre 2021, è stata elevata al 50% e il limite massimo di spesa portato a 96.000 euro.

Entriamo adesso nel dettaglio delle due lettere indicate:

• la lettera a) prevede la detrazione fiscale per gli interventi di cui alle lettere a) b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile;
• la lettera b) prevede la detrazione fiscale per gli interventi di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia), effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze.

Il DPR n. 380/2001 lega, quindi, la detrazione fiscale alla tipologia di intervento edilizio. Se stiamo parlando di parti comuni, accedono alle detrazioni fiscali gli interventi di:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e di risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Se parliamo, invece, di singole unità immobiliari residenziali, accedono alla detrazione gli interventi di:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e di risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni e la detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.

La detrazione fiscale sulla base della definizione dell'intervento edilizio

Ciò che conta per accedere alle detrazioni fiscali non è quindi il "titolo edilizio" ma la definizione stessa di intervento edilizio. A nulla rilevando che l'intervento vada in edilizia libera oppure necessiti di comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), permesso di costruire o (in alcune Regioni c'è ancora) di comunicazione di inizio lavori (CIL).

Documentazione da conservare ed esibire

Come indicato dall'Agenzia delle Entrate (Provvedimento 2 novembre 2011, n. 149646) per la fruizione delle detrazioni fiscali previste per il recupero del patrimonio edilizio, i contribuenti sono tenuti a conservare ed esibire, a richiesta degli Uffici, i seguenti documenti:

• le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare. Nel caso in cui la normativa non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di determinati interventi di ristrutturazione edilizia comunque agevolati dalla normativa fiscale, è necessario conservare una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente;
• per gli immobili non ancora censiti, domanda di accatastamento;
• le ricevute di pagamento dell’imposta comunale sugli immobili, se dovuta;
• la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese;
• in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all'esecuzione dei lavori;
• la comunicazione preventiva indicante la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale, qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;
• le fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute;
• le ricevute dei bonifici di pagamento.

Le spese che è possibile portare in detrazione

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:

• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
• le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
• le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 - ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71);
• le spese per l’acquisto dei materiali;
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione;
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

Il bonifico parlante

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche “on line”), da cui risultino:

• causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del DPR n. 917/1986);
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Esempio di causale del bonifico: Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986 - Pagamento fattura n. ___ del ______ a favore di _______________ partita Iva _________________ - Beneficiario della detrazione _________ codice fiscale______________

Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere assolte con altre modalità.

Quando vi sono più soggetti che sostengono la spesa e tutti intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale delle persone interessate al beneficio.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.

Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta dell’8% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori. Con riferimento alle spese sostenute in favore dei Comuni, se il contribuente paga con bonifico, pur non essendo tenuto a tale forma di versamento, deve indicare nella motivazione del pagamento il Comune, come soggetto beneficiario e la causale del versamento (per esempio, oneri di urbanizzazione, Tosap, eccetera). In questo modo, la banca o Poste Spa non codificano il versamento come importo soggetto a ritenuta.