Cessione di unità immobiliare con cucina: l'Agenzia delle Entrate sull'IVA

Doppio quesito da parte di una società all'Agenzia delle Entrate che risponde con la risoluzione n. 25/2021. Una società del settore immobiliare, vuole sia commercializzare che realizzare "ex novo" delle unità abitative. Con riferimento agli "acquisti sulla carta", la società vuole includere la cucina arredata negli accordi che definiscono le caratteristiche che le unità devono soddisfare alla consegna. Inoltre non esclude di inserire una cucina arredata anche in abitazioni cedute successivamente al loro sviluppo, in quanto ritiene che la sua presenza ne faciliti la cessione. Scrive la società: "Tanto nell’ipotesi di inclusione della cucina in base ad un accordo con il cliente, quanto nel caso di installazione in assenza di preventivo accordo, l’unità abitativa nel suo complesso è ceduta “a corpo” (quindi con cucina funzionante) per un corrispettivo predeterminato. Nei casi di cessione di unità immobiliare già allestita, qualora la cucina non fosse di gradimento del nuovo proprietario, i costi per la disinstallazione, lo smaltimento e per la nuova cucina sarebbero ad esclusivo e totale carico di quest’ultimo". E allora qual è l'aliquota da applicare alle cessioni di unità immobiliari con prezzo "a corpo" nelle quali sia installata una cucina? E si può considerare una cucina come "bene finito" e quindi applicare l'aliquota Iva del 4 per cento?

Cosa sono i beni immobili

La spiegazione di questi termini è contenuta all'interno del regolamento della comunità europea (il n. 282/2011). Si definiscono "beni immobili" "qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile; qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l’edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori; qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio".

La questione cucina

Per gli uffici dell'Agenzia, una cucina funzionante collocata all’interno di una unità abitativa non ha le caratteristiche proprie dei beni immobili. Infatti, sempre secondo gli uffici, una cucina arredata non può dirsi "incorporata nel fabbricato o nell’edificio, essendo, di norma, agevolmente smontabile e rimuovibile; parte integrante di un fabbricato o di un edificio: in mancanza di una cucina arredata il fabbricato o l’edificio non può dirsi incompleto, diversamente da quanto accadrebbe per l’eventuale mancanza di porte, finestre, tetti, scale e ascensori; installata in modo permanente in un fabbricato o in un edificio, potendo essere rimossa senza di per sé distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio stesso". Nel caso analizzato, dunque, prosegue l'Agenzia, "non si ravvisano nemmeno le condizioni per considerare la cessione della cucina quale operazione accessoria alla cessione dell’unità immobiliare ad uso abitativo".

Prestazione accessoria e prestazione principale

Una prestazione, secondo la Corte di Giustizia europea, deve essere considerata accessoria ad una prestazione principale "quando essa non costituisce per la clientela un fine a sé stante, bensì il mezzo per fruire nelle migliori condizioni del servizio principale offerto dal prestatore". In pratica, così come ha ribadito anche la Suprema corte di Cassazione, "l’operazione accessoria si configura essenzialmente come un mezzo per il completamento o la realizzazione della operazione principale". Quindi, deve essere sempre verificato il nesso di dipendenza funzionale con la prestazione principale e il valore comparativo delle varie prestazioni. In pratica le operazioni accessorie devono avere la funzione di integrare, completare e rendre possibile la prestazione principale. Viste queste considerazioni, dunque, una cessione di una cucina funzionante, dice l'Agenzia "non può costituire un mezzo per fruire nelle migliori condizioni dell’operazione principale né per la sua realizzazione, ben potendo la cessione di una unità immobiliare concludersi a prescindere dalla fornitura di una cucina arredata. In altri termini, la cessione di una cucina funzionante non costituisce un elemento senza il quale l’operazione principale di vendita dell’unità immobiliare non sarebbe possibile". Ecco perché "la cessione delle unità abitative costituisce, ai fini Iva, una cessione di beni distinta da quella avente a oggetto la cucina".

Le cessioni con Iva al 4 per cento o al 10 per cento

Sono soggette all'aliquota Iva del 4 per cento "le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati". Mentre vanno al 10 per cento "le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione degli interventi di recupero". Quindi, dice l'Agenzia, alla cessione dei beni finiti, diversi quindi dalle materie prime e semilavorate, va applicata "l’aliquota Iva del 4 per cento, quando sono forniti per la costruzione, anche in economia, di fabbricati di tipo economico aventi le caratteristiche richieste dalla Legge Tupini nonché delle costruzioni rurali; l’aliquota Iva del 10 per cento, quando, fra l’altro, sono forniti per la realizzazione di specifici interventi di recupero".

I beni finiti

E' stata la stessa Agenzia a chiarire che per beni finiti si intendono quelli che anche successivamente al loro impiego nella costruzione o nell’intervento di recupero non perdono la loro individualità, pur incorporandosi nell’immobile. Sono da considerare beni finiti, per esempio, gli ascensori, i montacarichi, gli infissi, i sanitari, i prodotti per gli impianti idrici, elettrici, a gas, eccetera. Non esiste, dunque, un’elencazione tassativa dei beni finiti. Spiega ancora l'Agenzia: "Le scale a chiocciola, a giorno o retrattili in legno o altro materiale, possono essere annoverate tra i "beni finiti" sia da un punto di vista funzionale che strutturale, trattandosi di beni aventi caratteristiche tali da poter essere sostituiti in modo assolutamente autonomo dalla struttura della quale fanno parte e che conservano, quindi, la propria individualità". Sempre a titolo esemplificativo, sono stati considerati "beni finiti", "le porte, gli ascensori, i lavandini ecc., in quanto, anche se devono incorporarsi nel fabbricato per divenire funzionali, tuttavia non perdono la loro individualità né si trasformano in beni diversi. Viceversa sono da considerare materie prime e semilavorate, le tegole, le maioliche, i mattoni, in quanto, unitamente ad altri beni, concorrono a formare il tetto, i pavimenti, i muri". Per semplicità basti sapere che un bene si definisce finito quando è riconoscibile e non perde le proprie caratteristiche, tanto da essere suscettibile di ripetute utilizzazioni. Nel caso specifico, la cucina è composta da una serie di elementi che, complessivamente intesi, "non sembrano possedere le caratteristiche proprie dei beni finiti secondo le indicazioni sopra fornite. Una cucina arredata, infatti, sebbene sia in grado di conservare una propria individualità, è formata da beni ed elementi che, di norma, non sono destinati a incorporarsi e divenire parte della costruzione". Per questo "la cessione della cucina dal produttore o installatore alla Società non costituisce un’operazione avente ad oggetto un bene finito. Conseguentemente, deve essere assoggettata a Iva con l’aliquota ordinaria".