Sanatoria edilizia: entro quando si può annullare il permesso?

Un permesso di costruire rilasciato dal Comune, una successiva istanza di condono e di sanatoria edilizia che riapre le "maglie", la presenza di un vincolo "cimiteriale" e un annullamento arrivato oltre i termini concessi. Insomma una storia di ordinaria follia trattata dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 2852/2021 che ci consente di approfondire l'argomento.

L'immobile abusivo e la richiesta di sanatoria

Si rivolge al Consiglio di Stato un'amministrazione comunale che aveva concesso il permesso di costruire in sanatoria per alcuni interventi di demolizione e ricostruzione di un capannone che si trova adiacente ad un fabbricato esistente. In un primo momento era stato stabilito, proprio dall'amministrazione, che il fabbricato sorgeva in una zona non sottoposta a vincoli. Successivamente, dopo il rilascio per l'autorizzazione, veniva rilasciato un nuovo permesso di costruire pr altri interventi di demolizione e ricostruzione sul fabbricato. Ma l'amministrazione, a quel punto, annullava il permesso di costruire "in quanto l'immobile ricadeva in fascia di rispetto cimiteriale". La questione si fa più spinosa quindi il Comune chiede al proprietario del fabbricato una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) per eliminare alcune problematiche dal progetto iniziale. Ma nulla da fare. Alla fine decide per l'annullamento del permesso di costruire.

L'illegittimità del permesso di costruire

Secondo il Comune il permesso di costruire era stato rilasciato in maniera illegittima "in quanto il fabbricato è stato realizzato all'interno della fascia di rispetto cimiteriale" e che non sarebbe stato possibile condonare l'immobile in quanto, come dice la legge n. 47/1985 "non sono suscettibili di sanatoria le opere quando siano in centrato con ogni altro vincolo che comporti la inedificabilità delle aree". Anche il primo permesso in sanatoria, dunque, andava annullato. Il Tar, in primo grado, però, dava torto al Comune che allora si rivolgeva al consiglio di Stato.

Fascia di rispetto cimiteriale e anni '20

È vero, dicono i giudici, che l'immobile oggetto del ricorso ricade all'interno della fascia di rispetto cimiteriale. Ma è anche vero che si tratta di un immobile edificato negli anni '20 quindi già esistente prima dell'apposizione del vincolo. E quindi, questo, dicono i giudici, cioè il vincolo successivo, non preclude il rilascio della sanatoria, consentendola "se vi è il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo". In ogni caso, si legge nella sentenza, sulla base della disciplina del vincolo in questione, "è comunque consentita, per gli edifici esistenti, l’esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia".

Cosa dice il Testo Unico Edilizia

Di questi interventi se ne parla anche all'interno del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), in particolare all'art. 3, in cui si specifica che pur trattandosi di "interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente", include anche gli interventi "consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente". Il Comune, dunque, con il permesso in sanatoria "ha sanato un intervento di parziale demolizione e ricostruzione del fabbricato, non potendosi dunque immediatamente aderire alla tesi del Comune secondo cui si sarebbe trattato della realizzazione di un edificio ex novo, né a tal fine pare determinante il fatto che siano stati utilizzati “profilati in ferro, travi e pilastri”, che non rilevano al fine di determinare se il nuovo edificio rispetta le caratteristiche dimensionali del precedente".

L'ammissibilità dell'attività edilizia

Spettava al Comune, sottolineano i giudici, verificare l'ammissibilità dell'attività edilizia su questo edificio preesistente, e non solo annullare tutto a causa del vincolo cimiteriale. Annullamento ingiusto, secondo la sentenza, visto che il vincolo in questione, comunque, "non vieta l’attività di ristrutturazione di immobili edificati in un’epoca antecedente all’apposizione del vincolo". Il ricorso è stato dunque respinto.