Terzo condono edilizio e silenzio assenso: interviene il Consiglio di Stato

La Legge n. 326/2003 ha previsto, per l’ultima volta in Italia, alcuni requisiti per richiedere la sanatoria di interventi realizzati abusivamente: il condono edilizio. Una misura che, diversamente da quanto previsto dall’art. 36 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), è da considerarsi una vera e propria fiscalizzazione dell’abuso. Si è, infatti, consentita la sanatoria edilizia di opere abusive dietro la presentazione di una documentazione e il pagamento di un’oblazione.

Terzo condono edilizio e silenzio assenso: cosa prevede la norma

L’art. 32, comma 37 della Legge n. 326/2003 prevede “Il pagamento degli oneri di concessione, la presentazione della documentazione di cui al comma 4, della denuncia in catasto, della denuncia ai fini dell'imposta comunale degli immobili di cui al decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 nonché, ove dovute, delle denunce ai fini della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e per l'occupazione del suolo pubblico entro il 31 ottobre 2005, nonché il decorso del termine di ventiquattro mesi da tale data senza l'adozione di un provvedimento negativo del comune, equivalgono a titolo abilitativo edilizio in sanatoria. Se nei termini previsti l'oblazione dovuta non è stata interamente corrisposta o è stata determinata in forma dolosamente inesatta, le costruzioni realizzate senza titolo abilitativo edilizio sono assoggettate alle sanzioni richiamate all'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e all'articolo 48 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380”.

In buona sostanza, se dopo la presentazione di tutti i documenti previsti e il pagamento dell’oblazione previsto dalle tabelle allegate alla legge, il Comune non si esprime con un provvedimento di diniego entro 24 mesi, il condono edilizio si considera assentito con la formazione di un titolo abilitativo edilizio in sanatoria. Ma proprio sul momento in cui si forma il silenzio assenso si sono formati i maggiori dubbi che, come sempre, hanno portato a ricorsi e interventi dei tribunali.

Terzo condono edilizio e silenzio assenso: nuovo intervento del Consiglio di Stato

E proprio su questo argomento è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3684 del 10 maggio 2021 che ci consente di fare il punto e chiarire alcuni aspetti relativi al momento della formazione del silenzio assenso.

Nel nuovo caso oggetto del giudizio di Palazzo Spada, presenta un ricorso avverso la decisione del TAR di confermare il provvedimento del Comune che chiedeva il pagamento di somme a titolo di conguaglio per oblazione ed oneri concessori in relazione alle istanze di condono edilizio presentate ai sensi del terzo condono edilizio.

Secondo il ricorrente si sarebbe formato il silenzio assenso come previsto dall’art. 32, comma 37 della Legge n. 326/2003. Secondo il Comune e il TAR no, perché il Comune aveva richiesto un’integrazione documentale che avrebbe riaperto i termini per il silenzio assenso. Tesi contestata dal ricorrente che ha definito pretestuosa la richiesta di integrazione documentale, essendo stata già presentata la documentazione richiesta dalla normativa sul condono.

In particolare il ricorrente avrebbe indicato l’avvenuta presentazione, al momento della domanda di condono e successivamente, delle ricevute dei versamenti dell’oblazione e del costo di costruzione, della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà attestante l’epoca degli abusi e la conformità all’originale della documentazione prodotta in copia, della documentazione fotografica, degli elaborati grafici con calcolo planovolumetrico delle superfici e dei volumi, del rapporto di copertura e dei parametri urbanistici applicati, della planimetria catastale.

Condono edilizio e silenzio assenso: i requisiti e la giurisprudenza

I giudici del Consiglio di Stato hanno confermato che è ormai pacifico in giurisprudenza l’orientamento per cui per la formazione del silenzio-assenso sull'istanza di condono edilizio, è necessario:

• che sia stato completato il pagamento dell’oblazione dovuta e degli oneri concessori;
• che la domanda sia completa di tutta la documentazione.

Questo affinché possano essere utilmente esercitati i poteri di verifica da parte dell'amministrazione comunale sia in ordine alla ammissibilità del condono che alla corretta determinazione della misura dell’oblazione da versare, con la conseguenza che l’assenza di completezza della domanda di sanatoria osta alla formazione tacita del titolo abilitativo.

Nel caso di specie, il termine di 24 mesi per la formazione del silenzio assenso non poteva che decorrere dalla data in cui è stata integrata la domanda. Non si può, infatti, aderire alla tesi dell’appellante, per cui la domanda sarebbe stata già completa e la richiesta di integrazione documentale sarebbe stata “pretestuosa”.

Nel caso di specie, infatti, la domanda di condono edilizio era stata ritenuta dal Comune mancante di alcuni elementi essenziali, non essendo gli elaborati grafici precedentemente presentati conformi alle fotografie depositate - anche prive di data- ed essendo carenti delle indicazioni relative alla superficie utile e non residenziale e degli altri parametri edilizi; mancava, inoltre, la relazione tecnico-descrittiva delle opere realizzate abusivamente, prevista sia dalla legge statale che dalla legge comunale; è stata, inoltre, richiesta dichiarazione sostitutiva attestante la conformità all’originale esistente presso l’Agenzia del Territorio, ai fini di verificare la iscrizione al catasto prevista dal comma 37 dell’art. 32 della legge n. 326/2003.

Condono edilizio, silenzio assenso e oblazione

Tale documentazione, oltre che espressamente richiesta dalla legge, era necessaria per determinare l’effettiva consistenza dell’abuso, anche al fine della verifica della correttezza dell’oblazione e degli oneri calcolati dal richiedente. Inoltre, con riferimento alla data delle fotografie, tale mancanza era rilevante ai fini della effettiva realizzazione delle opere nel termine del 31 marzo 2003, previsto dalla legge n. 326 del 2003 per l’ammissibilità del condono.

La mancata formazione del silenzio assenso comporta anche l’infondatezza delle eccezione di prescrizione, respinta dal giudice di primo grado e riproposta in appello. Ai sensi del comma 36 dell’art. 32, nel termine di trentasei mesi dalla presentazione nei termini della domanda di definizione dell'illecito edilizio e dalla completa corresponsione della oblazione interamente si prescrive il diritto al conguaglio o al rimborso spettante.

La giurisprudenza è costante nel ritenere che anche il termine di prescrizione decorra soltanto in caso di completezza della domanda, potendo solo in tal caso essere correttamente determinate le somme da parte dell’Amministrazione.

Applicando tali consolidati principi al caso di specie, la prescrizione triennale per il conguaglio delle somme dovute a titolo di oblazione, non poteva iniziare a decorrere prima del completamento della domanda, con la conseguente tempestività sotto tale profilo delle richieste di pagamento inviate dal Comune.