Tolleranze costruttive e variazioni essenziali: il dossier ANCE

Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 3666 del 10 maggio 2021) è intervenuta sul concetto di tolleranza costruttiva e sugli effetti nel caso sia superato il margine di tolleranza del 2% previsto dall'art. 34-bis del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Tolleranze costruttive e variazioni essenziali: l'intervento del Consiglio di Stato

Fornendo un chiarimento che ha fatto molto discutere il Consiglio di Stato ha ammesso che "Il mero superamento della soglia di tolleranza del 2% non risulta sufficiente a configurare una variazione essenziale". Il Testo Unico Edilizia, infatti, parla spesso di variazione essenziale senza definirne i margini di applicazione, lasciando alla Regioni il compito di definirli.

L'art. 32 del DPR n. 380/2001

L'articolo 32 del Testo Unico Edilizia,infatti, prevede:

1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali.

Le variazioni essenziali: il Dossier ANCE

Sulle variazioni essenziali, l'Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) ha realizzato un interessante dossier che fa una ricognizione delle normative regionali intervenute sull'argomento, definendo i seguenti parametri:

• mutamento d’uso;
• aumento cubatura/superficie;
• modifiche parametri urbanistici/edilizi o localizzazione;
• mutamento caratteristiche intervento;
• violazione norme antisismiche.

Le norme regionali nel dossier ANCE

• Abruzzo - Art. 5 – LR 52/1989 “Norme per l'esercizio dei poteri di controllo dell'attività urbanistica ed edilizia, sanzioni amministrative e delega alle Province delle relative funzioni”
• Provincia di Bolzano - Art. 84 - LP 9/2018 “Territorio e paesaggio”
• Emilia Romagna - Art. 14 bis - LR 23/2004 “Semplificazione della disciplina edilizia”
• Friuli Venezia Giulia - Art. 40 - LR 19/2009 “Codice regionale dell’edilizia”
• Lazio - Art. 17 Lazio - LR 15/2008 “Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia”
• Liguria - Art. 44 - LR 16/2008 “Disciplina dell’attività edilizia”
• Lombardia - Art. 54 - LR 12/2005 “Legge per il governo del territorio”
• Marche - Art. 8 - LR 17/2015 “Riordino e semplificazione della normativa regionale in materia di edilizia”
• Piemonte - Art. 6 - LR 19/1999 “Norme in Norme in materia di edilizia e modifiche alla legge regionale 5 dicembre 1977, n. 56 «Tutela ed uso del suolo”
• Sardegna - Art. 5 - LR 23/1985 “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, di risanamento urbanistico e di sanatoria di insediamenti ed opere abusive, di snellimento ed accelerazione delle procedure espropriative”
• Sicilia - Art. 12 – LR 16/2016 “Recepimento del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”
• Toscana - Art. 143 - LR 65/2014 “Norme per il governo del territorio”
• Provincia di Trento - Art. 92 - LP 15/2015 “Legge provinciale per il governo del territorio”
• Umbria - Art. 139 - LR 1/2015 “Testo Unico governo del territorio e materie correlate”
• Valle d’Aosta - Art. 78 - LR 11/1998 “Normativa urbanistica e di pianificazione territoriale della Valle d’Aosta” come modificata dalla LR 17/2012
• Veneto - Art. 92 – LR.61/1985 “Norme per l'assetto e l'uso del territorio”

Volendo fare un esempio, nella Regione Lazio si ha una variazione essenziale:

• mutamento d’uso: mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standard previsti dal d.m. lavori pubblici 2 aprile 1968 -mutamento delle destinazioni d'uso, con o senza opere a ciò preordinate, quando per lo stesso è richiesto, ai sensi dell'articolo 7, terzo comma, della L.R. n. 36/1987, il permesso di costruire;
• aumento cubatura/superficie: aumento superiore al 2 per cento del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato;
• modifiche parametri urbanistici/edilizi o localizzazione:
  • modifica dell'altezza quando, rispetto al progetto approvato, questa sia superiore al 10 per cento, sempre che rimanga inalterato il numero dei piani;
  • modifica della sagoma quando la sovrapposizione di quella autorizzata, rispetto a quella realizzata in variante, dia un'area oggetto di variazione, in debordamento od in rientranza, superiore al 10 per cento della sagoma stessa;
  • modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell'edificio autorizzato e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;
• mutamento caratteristiche intervento: mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dell'articolo 3 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche;
• violazione norme antisismiche: n.p..

In allegato il dossier ANCE.