Superbonus 110%, edifici plurifamiliari e pertinenze: facciamo chiarezza

Una delle difficoltà (tra le tante) riscontrate nella normativa prevista per le detrazioni fiscali del 110% (superbonus) riguarda il calcolo dei limiti di spesa per gli edifici plurifamiliari.

Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari

E quando si parla di edifici plurifamiliari occorre preliminarmente fare un'opportuna premessa. Nella prima versione dell'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) il bonus 110% era stato previsto per diversi soggetti tra i quali:

• i condomini;
• edifici unifamiliari;
• le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.

Con la prima circolare esplicativa pubblicata dall'Agenzia delle Entrate (la n. 24/E dell'8 agosto 2020) si è subito chiarito che al superbonus 110% avrebbero avuto accesso solo i condomini e le unità immobiliari di natura "residenziale". Quindi si sarebbe potuto accedere alla detrazione del 110% solo per interventi:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari: le modifiche in Legge di Bilancio 2021

Il Decreto Rilancio è stato poi modificato:

• dal Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126;
• dalla Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021);
• dal Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59 in attesa di conversione in legge.

Con la Legge di Bilancio 2021 è stata prevista (tra le altre) una modifica all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio. E, in particolare, è stata prevista la fruizione della detrazione fiscale del 110% anche per interventi effettuati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Superbonus 110% e condominio: il calcolo del limite di spesa

Come già detto, l’agevolazione riguarda le spese sostenute per interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

Per quanto riguarda i condomini, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che occorre verificare il requisito di residenzialità. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edifici.

L'Agenzia delle Entrate ha, anche, chiarito che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi. Quindi, pertinenze si ed immobili non residenziali no.

Nel caso di condominio a prevalenza residenziale, per il calcolo dei limiti di spesa vanno considerate autonomamente tutte le unità immobiliari e le pertinenze. Ad esempio: nel caso di edificio a prevalenza residenziale composto da 8 unità immobiliari e 2 pertinenze, per i limiti di spesa si considerano 10 unità. Per cui, il cappotto termico avrà come limite di spesa complessivo di 8x40.000 + 2x30.000=380.000 euro.

Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari fino a 4 unità: il calcolo del limite di spesa

Per il calcolo dei limiti di spesa nel caso degli edifici plurifamiliari fino a 4 unità immobiliari distintamente accatastate occorre fare un discorso analogo.

Intanto, nel calcolo delle 4 unità per la verifica del requisito previsto dall'art. 119, comma 9, lettera a) non si calcolano le pertinenze. Per cui, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l'unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio.

Per quanto riguarda i limiti di spesa, però, come indicato dall'Agenzia delle Entrate per i condomini, le pertinenze fanno numero. Per cui, sempre nel caso di edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze, il calcolo va effettuato per 8. In questo caso, ad esempio per il cappotto termico, il limite di spesa è di 8x40.000 = 320.000 euro.

I limiti di spesa per il cappotto termico

Avendo utilizzato come esempio il cappotto termico (art. 119, comma 1, lettera a)), ricordiamo i limiti di spesa previsti:

• euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
• euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.