Imposte di registro, ipotecaria e catastale: nuovi chiarimenti dal Fisco

Torniamo ad occuparci dell'applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro. Quando si può applicare? E in caso di vendita del fabbricato a un fondo immobiliare, posso beneficiarne lo stesso? Risponde a questo quesito (posto da una società), l'Agenzia delle Entrate con il documento n. 376/2021.

La norma

Bisogna analizzare il Dl n. 34/2019 (poi convertito nella legge n. 58/2019), in particolare l'art. n.7 per chiarire tutto. Nello specifico, si legge che "sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi per la nuova normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna".

La mancanza delle condizioni

Dieci anni è il termine fissato per assolvere a quanto previsto dalla norma. Nel caso in cui le condizioni non saranno adempiute, "sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato".

Le condizioni per beneficiare dell'imposta

La disposizione prevede che per beneficiare dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro, ci siano le seguenti condizioni: l'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici; l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso. Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere: alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica; eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia. In entrambi i casi il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B; deve alienare le unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato. Nel caso analizzato, per l'Agenzia, l'alienazione del fabbricato a un fondo immobiliare rientra tra quelli previsti dalla normativa. E per questo sono applicabili le agevolazioni previste per le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro.