Chiusura loggiato e ampliamento volumetrico: occhio all'abuso edilizio

Qual è la differenza tra un loggiato (esposto alle intemperie) e un vano abitabile (in ogni condizione di tempo)? La spiega il consiglio di Stato con la sentenza n. 3889/2021.

La chiusura del loggiato

C'è una scrittura privata che viene analizzata dai giudici prima di arrivare ad una sentenza. I proprietari dell'appartamento del piano superiore, sottoscrivono con la proprietaria dell'appartamento appena sotto, un accordo: loro realizzeranno una terrazza a servizio dell'abitazione, mentre la donna potrà sfruttare la stessa, ad uso loggiato nella parte sottostante. E così la donna presenta al comune una DIA (dichiarazione inizio attività) proprio per la realizzazione del loggiato. Qualche anno dopo, la stessa donna presentava un'istanza per ottenere un permesso di costruire in sanatoria. La donna, infatti, aveva eseguito opere in difformità rispetto alla prima autorizzazione edilizia, in pratica chiudendo il loggiato con degli infissi, e quindi creando un ampliamento del volume della sua abitazione. Il comune rilasciava il permesso di costruire in sanatoria. Ma i proprietari dell'appartamento di sopra non ci stavano e chiedevano conto e ragione prima al Tar e poi al consiglio di Stato.

La prima decisione

Già il Tar aveva osservato che l'intervento aveva previsto "una duratura trasformazione edilizia ed urbanistica, attuata a mezzo di nuove opere che hanno condotto alla realizzazione di un organismo edilizio prima inesistente e, pertanto, pacificamente richiedeva per la sua realizzazione il permesso di costruire e, in quanto avente siffatta natura e ricadendo in zona assoggettata al regime vincolistico, la previa autorizzazione paesaggistica, non conseguibile a sanatoria stante la creazione di nuovi volumi e superfici". Per i giudici è incontestabile il fatto che attraverso le opere abusive realizzate sia stata creata una nuova volumetria. E il D.Lgs n.42/2004 è chiaro: si può ottenere l'autorizzazione paesaggistica in sanatoria a patto che i lavori "non abbiano comportato la creazione di superfici utili o di volumi ovvero non abbiano comportato un aumento delle superfici o dei volumi legittimamente realizzati sulla base del relativo titolo abilitativo e, ancora, nelle fattispecie in cui siano stati impiegati materiali difformi rispetto a quanto oggetto di autorizzazione o nelle quali i lavori siano qualificabili in termini di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria". Per i giudici dunque la soluzione è molto semplice: la donna sostiene che l'opera realizzata non costituisce un incremento di volume. Ma, dicono i giudici "tra un loggiato (esposto alle intemperie) e un vano abitabile (in ogni condizione di tempo) vi è una differenza sostanziale: il primo non costituisce volume; il secondo si". Il ricorso è stato dunque respinto.