Superbonus 110%, CILA e abusi edilizi: cosa accade con l'agibilità?

L’art. 32 del Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (c.d. Decreto Semplificazioni) ha sostituito integralmente il comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) prevedendo una "disciplina speciale" per gli interventi edilizi che accedono al superbonus 110%.

Superbonus 110%: la disciplina speciale

In particolare, è stato previsto che gli interventi che accedono alle detrazioni fiscali del 110%, senza demolizione e ricostruzione, debbano essere considerati manutenzione straordinaria come definiti dall'art. 3, comma 1, lettera b) del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Ma non solo, perché per questi interventi è previsto che il cantiere possa essere avviato dietro presentazione allo Sportello Unico Edilizia di una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) in cui l'interessato (non il tecnico!) non deve compilare la sezione relativa alla conformità urbanistica dell'immobile.

Nella CILA nulla dovrà essere indicato circa lo stato legittimo di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico Edilizia. Ricordiamo che per stato legittimo di intende "quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

Separata la norma fiscale da quella edilizia

Il nuovo comma 13-ter definisce per la prima volta una netta separazione tra la normativa fiscale e quella edilizia. Viene, infatti, previsto che la decadenza dei benefici fiscali prevista dall'art. 49 del Testo Unico Edilizia non opera più in presenza di abusi edilizi (attenzione, ci si riferisce sempre ad immobili edificati in conformità alle norme su cui possono essere stati realizzati successivi abusi edilizi e non ad immobili privi di titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione) ma solo in alcuni casi particolari:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione o che ne ha attestato la costruzione (ne caso questa sia stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967);
• non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall'art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.

Superbonus 110% e verifica di conformità urbanistica

L'intento (maldestro) di questa modifica è accelerare l'avvio dei cantieri bypassando (forse!) il problema della verifica di conformità urbanistica-edilizia. Ma, come sempre, occorre fare molta attenzione e verificare in ottica sistemica gli effetti di questa modifica.

Slegare la fruizione del bonus 110% all'eventualità che possano esistere degli abusi edilizi più o meno importanti può generare almeno due grandi problematiche.

La prima è relativa all'autodenuncia da parte dell'interessato. La norma prevede, infatti, che gli interventi realizzati devono essere conformi alla CILA, pena la decadenza dell'agevolazione fiscale. Ciò vuol dire che negli elaborati grafici il tecnico dovrà rappresentare puntualmente lo stato di fatto e per uno Sportello Unico Edilizia che volesse controllare tutte le CILA presentate per il superbonus, sarebbe molto facile verificare la presenza di eventuali abusi. In questo caso, benché la CILA non possa essere diniegata e nonostante non si perda il diritto alla detrazione fiscale, come indicato nell'ultimo periodo del nuovo comma 13-ter “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”. L'interessato potrà, quindi, essere sanzionato come previsto dal Testo Unico Edilizia e, nel caso di controlli in corso d'opera, il cantiere potrebbe essere sospeso (occhio ai contratti con l'impresa!).

Superbonus 110%: la segnalazione certificata di agibilità

Altro aspetto importante riguarda l'agibilità che dal 2016, con il D.Lgs. n. 222/2016, viene certificata da un tecnico abilitato che verifica anche:

• la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;
• la conformità dell'opera al progetto presentato.

La segnalazione certificata di agibilità (SCA) va presentata entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, per i seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Ciò significa che per qualsiasi intervento di superbonus 110%, alla fine dei lavori dovrà essere presentata la SCA. La mancata presentazione della SCA entro i termini previsti comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

A questo punto occorre fare molta attenzione perché la giurisprudenza ha distinto i due casi di:

• mancanza di agibilità (sostanziale);
• mancanza della segnalazione certificata di agibilità (formale).

L'inagibilità e quindi l'ordinanza di sgombero operano solo in caso di mancanza dei requisiti sostanziali previsti dalla norma. Entrando nel dettaglio, le cause di inagibilità possono riguardare le seguenti condizioni:

• igienico-sanitarie;
• di sicurezza, strutturali, impiantistiche o antincendio;
• energetiche;
• urbanistico-edilizie, nel caso di non conformità tra stato realizzato e progetto presentato/autorizzato.

È chiaro che la CILA non è un'istanza che possa sanare eventuali abusi presenti e rilevabili. Proprio per questo, l'eventuale difformità tra stato dei luoghi e l'ultimo titolo abilitativo è una causa ostativa alla presentazione della SCA.

CILA e segnalazione certificata di agibilità: il dubbio

La storia, però, non termina qui. L'art. 24, comma 2 del Testo Unico Edilizia recita:

"2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.".

Tale comma 2 considera tre categorie di soggetti obbligati a presentare la SCA:

• il titolare del permesso di costruire, che può essere:
  • ordinario (art. 10 del TUE);
  • in deroga (art. 14 del TUE);
  • convenzionato (art. 28-bis del TUE);
• il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, che può essere:
  • ordinaria (art. 22 del TUE);
  • alternativa al permesso di costruire (art. 23 del TUE).

Non viene citata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Il che potrebbe essere una mera dimenticanza del legislatore. Occorre, infatti, ammettere che tra gli interventi che rientrano nell'universo CILA rientrano senza dubbio anche quelli che possono incidere sulle condizioni di cui all'art. 24, comma 1 del TUE.

Bisogna anche rilevare che benché l'art. 6-bis del Testo Unico Edilizia (che ha previsto la CILA) sia stato introdotto dall'art. 3 del D.Lgs. n. 222/2016, la comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico per gli interventi di manutenzione straordinaria è stata prevista per la prima volta dall'art. 5 del Decreto-Legge 25 marzo 2010, n. 40. Nella precedente versione dell'art. 6 del TUE, al comma 4 era previsto:

Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera a), l'interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all'amministrazione comunale una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

Poi nel 2016, il D.Lgs. n. 222/2016 ha modificato l'art. 6 e previsto un articolo ad hoc per la CILA (appunto il 6-bis).

L'art. 24 sulla SCA è stato introdotto sempre dal D.Lgs. n. 222/2016.

Risulta quanto meno strano che il legislatore si sia dimenticato di citare la CILA. Il che "potrebbe" significare che la SCA non vada presentata nel caso di interventi che vanno in CILA, ma il condizionale è sempre d'obbligo e andrebbe verificata l'interpretazione da parte dei SUE dove si sta operando (alla faccia della semplificazione!). O, magari, in sede di converisone in legge del D.L. n. 77/2021 chiariranno la necessità di SCA per gli interventi di superbonus.

Conclusioni

A questo punto è facile comprendere che prima di avviare qualsiasi cantiere di superbonus 110% e presentare una CILA che potenzialmente potrebbe avere gli effetti di una bomba, è sempre meglio verificare lo stato legittimo dell'immobile.