Superbonus 110% e Condomini: gli abusi sulle parti private

La sostituzione del comma 13-ter, art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) apre a nuovi e interessanti quesiti arrivati alla Posta di lavoriPubblici.it che riguardano, naturalmente, le detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari

L'art. 33 del Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni) ha, infatti, previsto la sostituzione integrale del comma 13-ter, art. 119 del Decreto Rilancio. Un comma che era stato inserito dal Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (Decreto Agosto), convertito con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126 per risolvere una delle iniziali problematiche relative alla fruizione del superbonus per gli edifici plurifamiliari (condomini in pole position): gli abusi edilizi nelle unità immobiliari.

Nella formulazione post D.L. n. 104/2020, il comma 13-ter prevedeva:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

In modo un po' approssimativo, il legislatore ha provato a slegare gli abusi edilizi presenti sulle parti comuni da quelle private. Con effetti abbastanza controversi. Da una parte non si è compreso che le parti comuni di un edificio sono presenti anche all'interno delle unità immobiliari (leggere l'articolo 1117 del Codice Civile). Dall'altra ha lasciato il dubbio che l'asseverazione sullo stato legittimo possa essere richiesta per tutte le parti comuni dell'edificio plurifamiliare o solo per quelle interessato dall'intervento (differenza non di poco conto).

Superbonus 110%, CILA e stato legittimo

Un dubbio che il legislatore ha provato a risolvere sostituendo integralmente il comma 13-ter con il seguente:

Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

Abusi edilizi su unità immobiliari in condominio

Arriva da Gianfranco N. la domanda "Dopo la sostituzione del comma 13-ter, art. 119 del Decreto Rilancio, gli abusi commessi su parti private bloccano il superbonus 110% per tutto il condominio?".

In realtà la risposta è molto semplice e risiede direttamente dentro il nuovo comma 13-ter che definisce puntualmente le casistiche per la decadenza dei benefici fiscali prevista dall'art. 49 del DPR n. 380/2001 che al comma 1 recita:

1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Per gli interventi di superbonus 110%, che non prevedono demolizione e ricostruzione, è definito un regime speciale per cui la decadenza del beneficio fiscale opera esclusivamente nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero dell’attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni previste per il superbonus dall’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.

In buona sostanza la detrazione fiscale non è più legata allo stato legittimo dell'immobile (che non deve più essere comunicato nella CILA dall'interessato), ma solo ai suddetti 4 punti.

Oggi più di ieri, la presenza di un abuso edilizio presente su parti private non va ad incidere sulla detrazione fiscale del condominio. Ma non solo! Il nuovo comma 13-ter parla di tutti gli interventi di superbonus 110% disciplinati dall'art. 119. Rientrano tra questi anche quelli trainati come l'efficientamento energetico delle unità immobiliari. Anche per questi, come interventi di superbonus:

• non si dovrà procedere alla valutazione dello stato legittimo;
• si potrà presentare una CILA;
• la decadenza del beneficio opera solo nei suddetti casi previsti anche per gli interventi trainanti.

Occhio all'autodenuncia e alla agibilità

È altresì chiaro che presentare una CILA con uno stato dei luoghi difforme dall'ultimo titolo abilitativo creerà almeno due grosse conseguenze:

• l'autodichiarazione al SUE per eventuali abusi edilizi presenti;
• l'impossibilità a presentare la segnalazione certificata di agibilità.

Aspetti sui quali ho scritto un apposito articolo che ti invito a leggere.

Conclusioni e proposte

Quando si indica la Luna, l'errore più grave è concentrarsi sul dito. Allo stesso modo, il legislatore sta andando avanti a colpi di modifiche senza prendere in considerazione gli effetti sistemici generati. Si è perso di vista l'obiettivo principale che dovrebbe essere quello di avere un costruito in regola con la normativa edilizia, urbanistica, strutturale ed energetica. Un obiettivo che potrà essere raggiunto solo e soltanto con scelte ponderate che non aggiungano del marcio al marcio.

Il primo aspetto su cui occorrerebbe lavorare è la completa digitalizzazione delle procedure e degli archivi edilizi, in modo da eliminare completamente il tempo (inutile) per accedere agli atti o presentare un'istanza. I professionisti dovrebbero poter accedere su un determinato immobile e poterne scaricare tutta la documentazione. Come più volte richiesto dalle professioni tecniche, ogni fabbricato dovrebbe essere dotato di un fascicolo che ne definisca tutti gli aspetti (e in questo il BIM potrebbe aiutare tanto).

"Last but not least" dovrebbe essere presa una seria decisione a livello politico su cosa fare delle difformità edilizie presenti su tutto il territorio nazionale. Si potrebbe definire una griglia degli abusi edilizi per tipologia e da lì partire per comprendere cosa va demolito e cosa, invece, può essere sanato e come.

Di certo l'immobilismo e l'ignavia sono i peggiori dei mali che possono capitare alla nostra e alle future generazioni.

#unpensieropositivo