Sismabonus, edifici plurifamiliari e unità immobiliari: la rettifica del Fisco sui limiti di spesa

Sismabonus 110% ed edifici plurifamiliari posseduti da uno o più persone fisiche, composti da 2 a 4 unità immobiliari indipendentemente accatastate: come si calcola il numero di unità immobiliari? si considerano anche le pertinenze e le unità non residenziali? e i limiti di spesa?

Sismabonus e limiti di spesa: la rettifica dell'Agenzia delle Entrate

A conferma di quanto complicata e poco chiara sia la normativa agevolativa, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta n. 397 del 9 giugno 2021 che rettifica "parzialmente"la precedente risposta n. 231/2021.

Una rettifica "parziale" ma certamente molto significativa perché va ad incidere sull'aspetto economico relativo al calcolo dei limiti di spesa disponibili. Nel caso di specie, un contribuente è proprietario di un edificio composto dalle seguenti unità immobiliari, autonomamente accatastate:

• due appartamenti (uno in classe A/3, uno in classe A/4);
• un locale ad uso autorimessa (classe C/6);
• tre locali ad uso magazzino/deposito (classe C/2).

Le sei unità immobiliari componenti il fabbricato risultano funzionalmente indipendenti e dispongono di almeno un accesso autonomo sull'esterno. Inoltre:

• l'autorimessa (classe C/6) e il locale deposito (classe C/2) costituiscono pertinenze dell'unità abitativa avente categoria catastale A/3;
• le altre due unità immobiliari destinate a locale deposito/magazzino (classe C/2) non costituiscono pertinenze di nessuna delle due unità abitative presenti, né risulta esistere su di esse alcuna servitù a favore di immobili.

Il quesito riguardava proprio il requisito previsto dall'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che dopo la modifica apportata dalla Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) ha esteso il superbonus per gli interventi realizzati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

La precedente risposta dell'Agenzia delle Entrate

Nella precedente risposta, l'Agenzia delle Entrate, dopo aver ricordato il quadro normativo, aveva affermato che, nell’ipotesi che le unità abbiano davvero tutte accesso autonomo, siano tutte funzionalmente indipendenti e nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa, il sismabonus 110% è riservato alle sole unità immobiliari ad uso residenziale e relative pertinenze, con un ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione pari a 96.000 euro, riferito al singolo immobile e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Quindi nel caso di specie l'istante avrebbe fruito di 96.000 euro per le seguenti unità immobiliari:

• unità abitativa A/4;
• unità abitativa A/3, considerando unitariamente anche le due unità immobiliari pertinenziali.

Mentre il sismabonus non si sarebbe potuto fruire per i due locali deposito/magazzino (classe C/2) non costituenti pertinenze delle unità abitative, trattandosi di unità immobiliari non residenziali.

Nuova risposta, nuova interpretazione

La nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate prende in considerazione il Parere del Consiglio dei Lavori Pubblici 2 febbraio 2021 R.U. 031615 che, in riferimento al comma 4 dell'art. 119 del Decreto Rilancio, non richiamando gli edifici unifamiliari o le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, dovendo l'intervento di riduzione del rischio sismico analizzare necessariamente l'intera struttura, non è necessario, ai fini del "Super sismabonus" verificare se le unità immobiliari abbiano le caratteristiche indicate in tali commi.

Aspetto non di poco conto. Inoltre, sull'argomento è intervenuta anche una risposta all'interrogazione in Commissione Finanze (la n. 5- 05839 del 29 aprile 2021), che ai fini del computo delle unità immobiliari ha affermato che le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021. Mentre, in riferimento alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus - al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio - occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze.

Il calcolo dei limiti di spesa

In definitiva, nel caso di specie il contribuente potrà accedere al super sismabonus perché l'edificio oggetto degli interventi è residenziale per più del 50% della sua superficie. Chiaramente l'istante potrà godere del superbonus per gli interventi trainanti sulla parti comuni mentre resta esclusa la possibilità di beneficiare del superbonus per le spese relative ad interventi "trainati" realizzati sulle singole unità non residenziali.

In definitiva, nel caso di specie l'Istante unico proprietario dell'edificio può accedere al Superbonus per le prospettate opere di intervento sismico, con limite massimo pari a 96.000,00 euro moltiplicato per le 6 unità immobiliari componenti il fabbricato.