Detrazioni fiscali su parti comuni e abusi su parti private: parliamone!

Dalla prima formulazione dell'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) e la nascita delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) si è scoperchiato il cosiddetto vaso di pandora legato al rapporto tra il diritto di fruire di una detrazione fiscale e le difformità urbanistiche-edilizie dell'immobile.

Detrazioni fiscali e abusi edilizi

Un problema sempre esistito, almeno da quando l'art. 49, comma 1 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), entrato in vigore il 30 giugno 2003, ha previsto "Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".

Una disposizione che prevede l'impossibilità di fruire di una detrazione fiscale per un intervento realizzato su un immobile che non è in regola ma che con il successivo art. 50, comma 4 prevede, pure, che "Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49". In questo modo, la sanatoria produce automaticamente la cessazione degli effetti di cui all'art. 49.

Abusi su parti comuni e su parti private

Con l'avvento del superbonus 110% tutti hanno cominciato a comprendere l'importanza di avere un immobile perfettamente in regola. Vuoi per l'importanza del bonus, vuoi per le verifiche richieste per la cessione del credito, si è acceso un faro sulla presenza di eventuali abusi edilizi. Ma non solo, perché con il superbonus tutti hanno cominciato a preoccuparsi degli effetti di un abuso su parte privata nel caso di fruizione del bonus 110% per interventi sulle parti comuni di un condominio.

Preoccupazione che ha generato il comma 13-ter dell'art. 119 del Decreto Rilancio (inserito dal D.L. n. 104/2020) che aveva previsto che per gli interventi di superbonus la verifica sullo stato legittimo andava operata con riferimento alle parti comuni dell'edificio e non a quelle "private".

Cosa prevede il Codice Civle

Modifica che si è scontrata pesantemente con l'art. 1117 del codice civile e con la definizione di parte comune che prevede non solo l'involucro, le scale, le fondamenta, il tetto, i pianerottoli,...ma anche alcuni elementi presenti all'interno delle unità immobiliari costituenti il condominio tra cui muri maestri, pilastri e travi portanti.

Proprio per questo l'art. 1122, comma 1, del codice civile prevede che "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio". Ed è proprio per questo motivo che prima di avviare qualsiasi modifica interna, ogni condomino ha il dovere di contattare un tecnico per la verifica dell'intervento. Potrà sembrare banale sottolinearlo ma quella che a qualcuno potrà sembrare una semplice modifica della disposizione interna potrebbe avere serie ripercussioni sulla stabilità dell'intero edificio.

Superbonus 110% e stato legittimo

Con l'ultima modifica operata all'art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio dal D.L. n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) si è voluto bypassare completamente il "problema" della verifica di conformità urbanistica-edilizia. Problema divenuto tale soprattutto per le tempistiche necessarie a reperire la documentazione necessaria presso gli archivi degli Sportelli Unici Edilizia. Per cui si è deciso di eliminare il problema alla radice e concedere il bonus presentando una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) su cui non vi è alcun obbligo di dichiarare la conformità dello stato legittimo. Un vero e proprio regime di deroga per il superbonus per cui adesso per far partire il cantiere sarà sufficiente una CILA su cui non si dovrà "perdere tempo" per le necessarie verifiche sull'immobile.

Ma siamo davvero certi che questa sia la strada corretta? siamo certi che premiare con una detrazione del 110% un intervento su un edificio in cui non si verifica se un condomino ha demolito un pilastro o un muro portante alla lunga non avrà più effetti negativi che altro? siamo certi che il problema sia la verifica di conformità e non una normativa edilizia che non prende in considerazione lo stato di fatto del nostro patrimonio immobiliare?

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