Superbonus 110%, CILA e stato legittimo: edifici uni e plurifamiliari

Benché il Decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis) sia già in vigore, i numerosi profili di incertezza emersi nelle ultime settimane e il processo di conversione in legge, impongono un'attesa sugli effetti che riguardano le ultime modifiche all'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) che ha introdotto nel nostro ordinamento le tanto chiacchierate detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Superbonus 110%, CILA e stato legittimo: nuova domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Oggi rispondiamo a Matteo R. che ci chiede "vorrei fare degli interventi che accedono all'ecobonus 110% nella mia villetta a schiera dove sono presenti alcuni abusi interni che non riguardano le parti strutturali. Dopo le modifiche del Decreto Semplificazioni-bis avviare il cantiere senza verifica di conformità urbanistica-edilizia?".

Una domanda e un dubbio che derivano dalla nuova formulazione dell'art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio che dopo le modifiche apportate dall'art. 33 del Decreto Semplificazioni-bis ha sparigliato nuovamente le carte.

Superbonus 110% e stato legittimo: il testo previgente del comma 13-ter

Per rispondere correttamente alla domanda occorre chiarire anche la sua ratio che, come sempre, deriva dall'analisi della normativa e dallo studio della sua evoluzione.

Il comma 13-ter, articolo 119 del Decreto Rilancio è stato introdotto con il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, che nella sua prima formulazione prevedeva:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.".

Fino a poco tempo fa, dunque, il legislatore aveva compreso la necessità di chiarire la situazione per gli edifici plurifamiliari. Lo stato di salute urbanistico-edilizio del patrimonio immobiliare (soprattutto con specifico riferimento ai condomini) ha imposto una riflessione sugli effetti sulle parti comuni di un abuso edilizio realizzato sulle parti private.

La prima formulazione del comma 13-ter ha, quindi, scisso le parti private da quelle comuni prevedendo che le asseverazioni del tecnico e i controlli degli Sportelli Unici Edilizia si riferissero solo alle parti comuni.

Superbonus 110% e stato legittimo: il testo vigente del comma 13-ter

Con il D.L. n. 77/2021 (ancora da convertire in legge) si è provveduto alla sostituzione del comma 13-ter con il seguente:

"Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

1. mancata presentazione della CILA;
2. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
3. assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
4. non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.".

In questo modo è stato previsto che tutti gli interventi che accedono al superbonus 110%, fatta esclusione di quelli che comportano la demolizione e ricostruzione degli edifici, potessero essere considerati come manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lettera b del DPR n. 380/2001, c.d. Testo Unico Edilizia) necessitanti di una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Quando il legislatore parla di "interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici" è chiaro che si riferisce a tutti gli interventi di cui all'art. 119, quindi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, trainanti e trainati.

Per questi interventi è possibile avviare il cantiere presentando una CILA in cui:

• sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• non sia attestato lo stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia.

Tra le altre cose viene previsto un principio di deroga all'art. 49, comma 1 del Testo Unico Edilizia, che prevede:

"Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".

La deroga prevede uno specifico elenco di possibili motivi per cui il beneficiario può perdere il diritto di accesso al superbonus, ovvero in caso di:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell'attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero dell'attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall'art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.

Differenza tra abuso su parte comune e privata

A questo punto occorre chiarire la differenza tra edifici plurifamiliari, unifamiliari, parti comuni e private. Nel caso di realizzazione di un intervento sulle parti comuni di un edificio plurifamiliare, l'attuale CILA (che sarà presto sostituita da una nuova, prevede una sezione in cui sia indicato se l'intervento riguarda le parti comuni e no. Nel caso di intervento sulle parti comuni, è il Condominio a beneficiare della detrazione fiscale che viene poi ribaltata ai singoli condomini sulla base della ripartizione prevista dalle tabelle millesimali.

È chiaro che nel caso sia realizzato un abuso su una parte privata, il responsabile dello stesso sarà il relativo proprietario. Per cui la presenza di un abuso "interno" non ha gli effetti giuridici previsti dall'art. 49 del DPR n. 380/2001 sulle detrazioni per le parti comuni. Anche se qui occorre fare molta attenzione alla definizione di parte comune prevista dall'art. 1117 del Codice civile.

Nel caso di realizzazione di un intervento su un edificio unifamiliare viene a mancare la differenza tra parte comune e privata: tutto diventa parte privata di cui il proprietario è unico responsabile. In questo caso, con la previgente versione del comma 13-ter anche l'abuso interno avrebbe portato al mancato avvio dei cantieri perché l'interessato non avrebbe potuto asseverare nella CILA la conformità urbanistico-edilizia dell'immobile e comunque si sarebbe incorso nel rischio di decadenza del beneficio fiscale previsto dall'art. 49 del Testo Unico Edilizia.

Superbonus 110%, CILA e stato legittimo: la risposta della redazione

A questo punto si ha il quadro chiaro e si può rispondere alla domanda. Benché con la versione vigente del comma 13-ter non sia più necessaria la verifica dello stato legittimo e non si incorra nella decadenza del beneficio fiscale, è pur vero che l'esecuzione di un intervento edilizio (anche mere condotte manutentive) su un immobile che presenta degli abusi per la giurisprudenza della Corte di Cassazione (sentenza n. 27993/2020) è idonea ad assumere rilievo penale. "Qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l'abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l'edificio su cui si interviene sia stato costruito legittimamente".

Per questo motivo, rispondiamo al nostro lettore di fare molta attenzione e cogliere l'occasione del superbonus per riportare il suo immobile nello stato legittimo previsto dal DPR n. 380/2001, anche perché farlo "dopo" potrebbe comportare degli oneri notevolmente più gravosi.