Superbonus 110%: il Fisco sulla demolizione e ricostruzione con ampliamento

Semplificare è un concetto spesso molto "complicato" da comprendere. Quando si parla di normativa lo diventa ancora di più perché si tende ad applicare il concetto aggiungendo nuovi elementi che tutto fanno meno che aiutare chi deve applicare delle regole.

Dalla semplificazione alla complicazione

Chi si occupa di normativa tecnica sa bene di cosa parlo. Gli esempi potrebbero essere tanti: dalle norme che regolano i mondo degli appalti pubblici fino a quelle che riguardano l'edilizia. Un mondo "prescrittivo" in cui negli anni si è ingabbiata la parola progettazione con un risultato deludente in termini di qualità.

A questo punto vi starete domandando dove voglio arrivare. Oggi parleremo dell'ultima risposta n. 423 pubblicata il 22 giugno dall'Agenzia delle Entrate sul tema principale che ha monopolizzato il settore dell'edilizia nell'ultimo anno: il superbonus 110%.

La complicazione del superbonus 110%

Le detrazioni fiscali del 110% messe a punto dal Decreto Legge n. 34/2020 hanno catalizzato l'attenzione di tutti ma nel modo sbagliato. Da una agevolazione straordinaria che potrebbe davvero dare quella spinta che il settore cerca da decenni, si è passati all'ufficio complicazioni affari semplici in cui contribuente, tecnici, imprese e, perché no, testate specialistiche hanno cominciato a confrontarsi sulle problematiche emerse in corso d'opera.

Tra norme di rango rimario, correttivi, disposizioni attuative e correlate, interpretazioni fornite dall'Agenzia delle Entrate, requisiti e adempimenti, il superbonus 110% è diventato fonte di accese discussioni con interpretazioni contraddittorie e spesso inutili. Come per gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) che, per essere fruiti, necessitano di impianto termico. O gli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus) che possono essere fruiti solo per determinate zone sismiche funzione pure del giorno in cui sono state avviate le pratiche. Come se un edificio potesse essere riscaldato e raffreddato solo da impianti termici come definiti dal punto l-tricies, comma 1, art.2 del D.Lgs. n. 192/2005. Oppure come se un edificio in zona sismica 4 non potesse avere problemi di vulnerabilità tali da necessitare di interventi che dovrebbero essere agevolati come per le altre zone.

Superbonus 110%, demolizione e ricostruzione: la domanda all'Agenzia delle Entrate

Nel nuovo caso sottoposto al "giudizio" del Fisco si parla di uno degli interventi più controversi e che ha richiesto maggiore attenzione: la demolizione e ricostruzione. Con una complicazione, in questo caso di tratta di due edifici, uno riscaldato e uno no, da demolire e ricostruire con unico edificio di due unità immobiliari, diversa sagoma e aria di sedime, e ampliamento.

Per tale intervento è già stata presentata la "SCIA alternativa al permesso di costruire", lavori sono iniziati a dicembre 2020, rispettando tutti i requisiti previsti al fine del recupero del patrimonio edilizio esistente.

Le domande del contribuente sono chiare: come funziona con ecobonus e sismabonus? come funziona con l'ampliamento? e l'intervento trainato di sostituzione degli infissi?

Superbonus 110%, demolizione e ricostruzione: solo ristrutturazione edilizia

La risposta a queste domande da parte dell'Agenzia delle Entrate è in linea con molte precedenti e come solito comincia ricordando i presupposti normativi previsti dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). A questo punto, normativa alla mano e circolare n. 24/E del 2020, il Fisco ha ricordato che in caso di demolizione e ricostruzione il superbonus 110% spetta a condizione che l'intervento sia inquadrabile come ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, comma 1, lettera d) del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che, a seguito della modifica apportata dal Decreto Semplificazioni dello scorso agosto (D.L. n. 76/2020), li definisce come "interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria".

La qualificazione delle opere edilizie, come ribadito più volte, spetta al Comune o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali.

L'ampliamento volumetrico

Sulla possibilità di accedere al superbonus per le spese relative all'incremento di volume per interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia", i chiarimenti non si contano più e citano la nota del 2 febbraio 2021 prot. n. 1156 con cui il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici afferma che a differenza del sismabonus 110%, l'ecobonus 110% non si applica alla parte ampliata.

In questi casi sarà onere del contribuente separare la contabilità nelle due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

L'impianto di riscaldamento

Andiamo adesso alla seconda problematica: l'impianto di riscaldamento.

L'istante fa presente che un edificio dei due che saranno demoliti è privo di impianto termico (oltre che di allacci gas, idrici ed elettrici). Nella configurazione finale avremo un unico edificio con due unità immobiliari, una a piano terra e una a primo piano (quella dotata di impianto).

L'Agenzia delle Entrate risponde che verificata la condizione della definizione dell'intervento edilizio (ristrutturazione) e in presenza di tutti i requisiti e le condizioni normativamente previste:

• l'istante potrà fruire del sismabonus 110% si entrambi gli edifici unifamiliari demoliti;
• l'istante potrà accedere all'ecobonus 110% solo in relazione alle spese sostenute per l'edificio dotato di impianto di riscaldamento, fermo restando che per tali ultime spese il beneficio non si applica alle spese sostenute per la parte eccedente il volume ante-operam.

L'intervento trainato di sostituzione degli infissi

In riferimento all'intervento trainato di sostituzione degli infissi la risposta è abbastanza chiara e ammette che in caso di demolizione e ricostruzione possano esserci cambiamenti:

• delle dimensioni;
• della posizione;
• dell'orientamento.

Modifiche previste dalla stessa definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nel DPR n. 380/2001.

"Tenuto conto - afferma l'Agenzia delle Entrate - che in questi casi il principio di risparmio energetico tra la situazione ante e post intervento è garantita dal rispetto dei requisiti minimi previsti dal decreto 26 giugno 2015 (c.d. Decreto Requisiti Minimi), il quale assimila gli edifici sottoposti a demolizione e ricostruzione a nuove costruzioni (cfr. punto 1.3 dell'Allegato 1), si ritiene che possa essere valorizzata la sola situazione finale e che, quindi, nella scheda descrittiva predisposta secondo il modello allegato al decreto del Ministro dello sviluppo economico 6 agosto 2020 (cd. "decreto Asseverazioni") debbano essere indicate le informazioni relative alla situazione post intervento".

Via libera, quindi, del Fisco all'ecobonus 110% per gli interventi trainati di sostituzione degli infissi con modifiche.