Abusi edilizi: il Consiglio di Stato su responsabilità e demolizione

Scia, manutenzione ordinaria, ristrutturazione edilizia, dinieghi e demolizione. Temi all'ordine del giorno per chi si occupa di edilizia e sui quali ogni giorno la giurisprudenze offre nuovi spunti.

Abusi edilizi: nuovo intervento del Consiglio di Stato

In questo caso a fornirceli è la sentenza n. 4319/2021 con la quale il Consiglio di Stato pone fine al litigio fra il proprietario di un locale commerciale adibito a macelleria con tanto di abitazione al primo piano e un'amministrazione comunale che ha intimato la demolizione di alcune parti ritenute abusive. Vediamo bene di cosa si tratta.

Una società ha acquistato il locale commerciale adibito a macelleria e l'abitazione che si trova al primo piano. Ha presentato una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) per effettuare alcuni interventi di manutenzione straordinaria. Il comune, però, ha inviato un'ordinanza di ripristino dei luoghi, in quanto il piano di calpestio della macelleria sarebbe stato abbassato di mezzo metro, oltre ad aver ricavato un piano residenziale al piano ammezzato. La SCIA dunque è illegittima, in quanto riferita a opere fatte su vani abusivi in particolare sul piano ammezzato. La società prima ha presentato istanza di accertamento di conformità al comune (rigettata) e poi ha fatto ricorso. Il Tar ha dato ragione al Comune. Il consiglio di Stato ha chiesto ad un tecnico di effettuare delle verifiche.

Un permesso di costruire mai annullato

Tra le carte del ricorso spunta un permesso di costruire mai annullato che avrebbe ricompreso l'intero edificio e quindi anche il piano ammezzato. Ma i giudici precisano: "Necessitano del permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli culturali". Le opere eseguite in assenza di permesso di costruire devono essere demolite. Nel caso analizzato, alcune opere sono risultate effettivamente abusive.

Da autorimessa a macelleria

La destinazione urbanistica del piano terra era di autorimessa. Invece la società aveva una macelleria. Quindi andava chiesto un permesso di costruire per gli interventi da effettuare in questo locale. La SCIA autorizzata non lo comprendeva. Abusivo è anche il piano ammezzato, in quanto la SCIA autorizzata si riferisce a lavori su un'unità immobiliare posta al primo piano.

Acquirente in buona fede

"Non sapevo che erano abusivi". Sembra il titolo di un programma televisivo, ma è la giustificazione del proprietario dell'edificio che ha spiegato ai giudici di aver acquistato l'immobile in buona fede, anche perché è trascorso molto tempo dal momento della realizzazione dei contestati abusi edilizia. Ma, dicono i giudici, citando il DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), in particolare l'art.31 per il quale "il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di taluno degli interventi sopra indicati, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto") e il proprietario "è destinatario di un obbligo di natura reale di rimozione delle opere abusive, a prescindere dall’esistenza di una situazione di buona fede al momento dell’acquisito". Il lungo tempo trascorso dall'abuso non fa perdere all'amministrazione comunale il potere di provvedere a eliminare l'illegalità.

Elenco delle opere da demolire

Al Comune è stato contestato l'ordine di demolizione "per difetto di motivazione e mancato rispetto delle regole di garanzia del contradditorio procedimentale". Ma non è così, si legge nella sentenza. Intanto è ormai noto che "l’ordine di demolizione ha natura di atto dovuto e rigorosamente vincolato, dove la repressione dell’abuso corrisponde per definizione all’interesse pubblico al ripristino dello stato dei luoghi illecitamente alterato, con la conseguenza che essa è già dotata di un’adeguata e sufficiente motivazione, consistente nella descrizione delle opere abusive e nella constatazione della loro abusività". Nel caso analizzato, "il Comune ha adeguatamente descritto le opere abusive, assolvendo, così, in modo adeguato all’obbligo di motivazione". L’omessa comunicazione di avvio del procedimento, "non determina invalidità dell’atto finale quando, come è avvenuto in questo caso, per la natura vincolata dell’attività il privato non adduca elementi istruttori idonei a dimostrare che la partecipazione procedimentale avrebbe inciso sul contenuto sostanziale della determinazione finale". La sanzione emessa dal comune, secondo i giudici, va rivista perché comprende anche alcuni interventi realizzati in maniera lecita. Il ricorso è stato dunque respinto per le parti più importanti.