Abusi edilizi e stato legittimo post Decreto Semplificazioni: il TAR sulla chiusura di una veranda

Un permesso di costruire condizionato, una richiesta di riesame, la chiusura di una veranda e lo stato legittimo post Decreto Semplificazioni. C'è davvero di tutto nella sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania n. 1358 del 31 maggio 2021, che ci consente di approfondire alcuni importanti argomenti e fare alcune riflessioni.

Il permesso di costruire condizionato

Il caso trattato dal TAR trae le sue origini dalla richiesta di riesame di un permesso di costruire condizionato (PdC condizionato). Partiamo subito con una considerazione: come chiarito più volte dalla Corte di Cassazione è illegittimo il permesso di costruire in sanatoria condizionato all'esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre il manufatto abusivo nell'alveo di conformità agli strumenti urbanistici. Secondo gli ermellini, tali "condizioni" sono in contrasto con la ratio della sanatoria, collegabile alla già avvenuta esecuzione delle opere e alla loro integrale rispondenza alla disciplina urbanistica.

Ciò premesso, i giudici del TAR si trovano sul tavolo la richiesta di riesame di un PdC valido a condizione "che vengano rimossi gli infissi a chiusura del terrazzo coperto in primo piano i quali hanno determinato aumento di volume, non assentito da alcun titolo abilitativo, peraltro in violazione delle distanze tra fabbricati confinanti". In buona sostanza, l'amministrazione ha emesso un titolo non previsto dalla normativa edilizia e il TAR non ne ha fatto cenno.

La richiesta di riesame e la risposta dell'amministrazione

Alla "condizione" richiesta dall'amministrazione, il ricorrente ha richiesto il riesame della prescrizione di eliminazione della chiusura con infissi in corrispondenza del terrazzo coperto (o loggia) al secondo piano dell’edificio. Ma l'amministrazione ha risposto "picche" rilevando che la realizzata chiusura verandata:

• non poteva considerarsi legittimata ai sensi dell’art. 9 bis, comma 1-bis, del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), non essendo contemplata dai titoli abilitativi ex ante emessi in relazione all’immobile controverso;
• aveva incidenza urbanistico-edilizia, dacché comportante la creazione di nuova volumetria residenziale;
• non rientrava tra gli incrementi volumetrici assentibili in via derogatoria a norma dell’art. 2 bis, comma 1 ter, del Testo Unico Edilizia, tale disposizione essendo riferita unicamente agli interventi di demolizione e ricostruzione, e non anche agli interventi di ristrutturazione edilizia (leggera o pesante);
• non era riconducibile alla sfera applicativa degli interventi pertinenziali in ampliamento o di nuova costruzione assentibili a norma del Regolamento Edilizio comunale.

Il ricorso

Il sede di ricorso, il ricorrente ha confermato le sue tesi per cui la chiusura del terrazzo dell’appartamento:

• avrebbe rinvenuto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 9 bis, comma 1 bis, del d.p.r. n. 380/2001, la propria fonte di legittimazione edilizia nei titoli abilitativi emessi ex ante, con cui era stato, tra l’altro, assentito il frazionamento dell’immobile;
• anche a prescindere dal vigente regime delle distanze legali tra edifici, sarebbe stata assentibile in virtù del disposto dell’art. 2 bis, comma 1 ter, del d.p.r. n. 380/2001, il quale sarebbe applicabile non solo alla ristrutturazione edilizia pesante mediante demo-ricostruzione, ma anche alla ristrutturazione edilizia leggera;
• sarebbe stata, in ogni caso, assentibile a norma Regolamento Edilizio comunale per il quale computerebbero gli interventi pertinenziali in ampliamento o di nuova costruzione entro il limite del 20% della cubatura esistente non già nella superficie lorda (SL), ossia nella volumetria edificata urbanisticamente rilevante, bensì nella superficie accessoria (SA), ossia nella volumetria edificata non urbanisticamente rilevante.

La chiusura di una veranda

Analizziamo la prima parte della sentenza del TAR che parla del titolo edilizio necessario per la realizzazione di una veranda. Come chiarito più volte dai tribunali di ogni grado, la realizzazione di una veranda, in quanto struttura non precaria che genera incremento volumetrico e modifica della sagoma, richiede il rilascio del permesso di costruire (in alcune Regioni, vedi la Sicilia, non è così).

Nel caso di specie, la chiusura della terrazza e il relativo cambio di destinazione d'uso in abitativo non risultano assentiti da alcun titolo edilizio.

Lo stato legittimo posto Decreto Semplificazioni

Qualche chiarimento anche sul concetto di stato legittimo inserito dal decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 (Decreto Semplificazioni) al Testo Unico Edilizia. L'art. 9-bis, comma 1-bis del DPR n. 380/2001 prevede:

Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Cosa significa? Lo spiega il TAR rilevando che tale disposizione non può interpretarsi se non nel senso che lo "stato legittimo dell’immobile" è quello riveniente dal "titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa", nonché, se a questo siano susseguiti ulteriori titoli abilitativi, dal titolo "che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

Con l'innovazione prevista dal Decreto Semplificazioni il legislatore ha solo voluto chiarire che lo stato legittimo dell’immobile è quello corrispondente ai contenuti del sottesi titoli abilitativi, relativi non solo alla sua originaria edificazione, ma anche alle sue successive vicende trasformative.

Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati

In riferimento all'applicazione dell'art. 2 bis, comma 1 ter, del Testo Unico Edilizia anche alla ristrutturazione edilizia leggera, il TAR, dopo averne rammentato i contenuti, ha confermato che, stante il suo carattere premiale e derogatorio, la norma è da intendersi di stretta interpretazione, così da escludere margini per applicazioni, quale quella propugnata dal ricorrente, che arriva ad assimilare la ristrutturazione non solo pesante, ma anche leggera alla demo-ricostruzione.

In definitiva, il ricorso è stato respinto.