Sismabonus, asseverazione tardiva e zone sismiche: interviene il Fisco

Tra i requisiti (più inutili) previsti per la fruizione del Sismabonus (ordinario e potenziato al 110%) vi è il rispetto della zona sismica. Sto parlando della detrazione fiscale prevista dall’art. 16, commi 1-bis-1-septies del D.L. n. 63/2013 per gli interventi di riduzione del rischio sismico.

Sismabonus e zone sismiche

La detrazione inizialmente era stata prevista per gli edifici in zona sismica 1 e 2, e che successivamente è stata estesa alla zona 3. Altro requisito per accedere alla detrazione è l’asseverazione tecnica di cui all’art. 3 del DM n. 58/2017. Asseverazione che nella prima versione del DM n. 58/2017 andava allegata alla SCIA o al permesso di costruire ma che, a seguito delle modifiche arrivate:

• dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 7 marzo 2017, n. 65;
• dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 9 gennaio 2020, n. 24;
• dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, n. 329,

adesso può essere allegata entro l’inizio dei lavori.

Sismabonus: da zona sismica 4 a 3 e asseverazione tardiva

Ciò premesso, cosa accade se dopo la richiesta del titolo e l’avvio dei lavori di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico di un edificio in zona sismica 4 (quindi che non avrebbe accesso al sismabonus) ai sensi della lettera e) del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), la Giunta Regionale avesse provveduto all’aggiornamento delle zone sismiche inserendo il Comune (e quindi l’edificio) in zona sismica 3? è ancora possibile procedere all’asseverazione tecnica per avere accesso al sismabonus?

Simabonus acquisti: la nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate

A rispondere alla domande ci ha pensato come sempre l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 481 del 15 luglio 2021 che ci consente di tornare sull’argomento “Sismabonus e asseverazione tardiva” aggiungendo un nuovo pezzo al copioso puzzle.

Entrando nel dettaglio, stiamo parlando della detrazione fiscale di cui all'articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 (c.d. Sismabonus acquisti) che riguarda l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

Ok all’ampliamento volumetrico

La detrazione è applicabile anche nel caso in cui la ricostruzione dell'edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello originario, sempreché le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando in alcun modo la circostanza che il fabbricato ricostruito dall'impresa che ha eseguito i lavori contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente.

Nuove costruzioni

L’Agenzia delle Entrate ricorda che l’agevolazione può essere fruita a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi dell'articolo dall'articolo 3, comma 1, lettera d) o e), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, fermo restando, tuttavia, che l'intervento sia comunque effettuato all'interno dei limiti e nel rispetto di quanto previsto dagli strumenti urbanistici vigenti.

Ciò premesso, l'agevolazione è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

Dal Sismabonus al Supersismabonus

Il Fisco ha ricordato pure che a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) agli acquirenti delle case antisismiche, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 si applica la maggiore aliquota del 110% (superbonus).

Ciò premesso, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione, è necessario, al ricorrere di tutte le altre condizioni normativamente previste, che l'atto di acquisto degli immobili sia stipulato entro i termini di vigenza dell'agevolazione.

Il parere del CSLP

La detrazione prevista per l’acquisto delle case antisismiche spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle nuove disposizioni, anche se l'asseverazione di cui all'articolo 3 del D.M. n. 58 del 2017 non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.

Ai fini della detrazione è necessario che la predetta asseverazione sia presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico. Ciò al fine di non precludere l'applicazione del beneficio nelle ipotesi in cui l'adempimento non fosse stato effettuato in quanto, in base alle norme pro tempore vigenti, gli immobili oggetto degli interventi antisismici non rientravano nell'ambito applicativo dell'agevolazione.

Da zona 4 a zona 3

Lo stesso principio può essere applicato nel caso in cui l'adempimento non è stato effettuato in quanto alla data di inizio delle procedure autorizzatorie, il Comune era ricompreso in zona sismica 4 e, quindi, non rientrava nell'ambito applicativo della norma.

In altri termini, fermo restando il rispetto della condizione che gli immobili siano alienati dall'impresa costruttrice entro 18 mesi dal termine dei lavori, la predetta asseverazione deve essere presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile e consegnata all'acquirente ai fini dell'accesso al beneficio in questione.

Niente ecobonus per la parte ampliata

La risposta dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito anche che nel caso di fruizione dell’ecobonus, la stessa non può essere fruita per la parte ampliata e che in questo caso è onere dell’impresa mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, utilizzando criteri oggettivi.