Compravendite immobiliari e abusi edilizi: la Cassazione sulla sanatoria

Compravendite immobiliari, preliminari, abusi edilizi, immobile sequestrato e recesso. Oggi ci occupiamo di questi argomenti molto interessanti anche perché più comuni di quel che si possa immaginare.

Compravendite immobiliari e abusi edilizi: nuova ordinanza della Corte di Cassazione

E lo facciamo analizzando l'ordinanza n. 20547 emessa il 19 luglio 2021 dalla Corte di Cassazione con riferimento al ricorso presentato avverso la sentenza di appello che, confermando la decisione dei giudici di primo grado che aveva accolto la domanda di un promissario acquirente di recesso dal contratto preliminare di compravendita, con condanna venditore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta.

Il caso riguarda un immobile abusivo sottoposto a sequestro penale sul quale il venditore non ha ottenuto il dissequestro nei termini concordati. Da qui la richiesta di recesso del preliminare con conseguente richiesta risarcitoria, confermate dal giudice di primo grado e dalla Corte di Appello.

Compravendita immobiliare e condono edilizio

La Corte di Cassazione ha ricordato un principio consolidato in tema di compravendita immobiliare per cui l'art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 consente la stipulazione del contratto di compravendita ove risulti presentata l'istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione. La disciplina normativa esige che la domanda di sanatoria abbia i requisiti minimi per essere presa in considerazione, con probabilità di accoglimento, occorrendo, quindi, l'indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, presupposto della somma dovuta a titolo di oblazione, nonché la congruità dei relativi versamenti.

La mancata consegna al compratore della certificazione amministrativa necessaria non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. Peraltro, la sanzione della nullità trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relativa alla regolarità dell'edificazione, all'eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, all'atto di stipulazione del contratto definitivo, ovvero in corso di giudizio che tiene luogo di tale contratto.

Immobile abusivo

Nel caso oggetto dell'intervento della Cassazione, l'accordo tra le parti era finalizzato all'acquisto di un immobile che entrambe le parti sapevano essere non commerciabile perché abusivo e per tale ragione sottoposto dal giudice penale a sequestro. L'accordo prevedeva pure che la parte promittente venditrice si era impegnata a richiedere e ad ottenere la sanatoria onde poter accedere al rogito.

Dalla documentazione presentata dal venditore era anche emerso che la pratica di sanatoria edilizia era priva di requisiti essenziali (mancando il versamento della somma dovuta a titolo di oblazione), circostanza che si traduceva sia nell'impossibilità, per il notaio rogante, di procedere alla stipula dell'atto pubblico di compravendita, sia nella mancanza di un requisito essenziale della cosa promessa in vendita, ai fini della commerciabilità della stessa.

Inoltre, la circostanza che nel contratto fosse stato dichiarato dalle parti che l'immobile era abusivo e con sanatoria in corso, pur non comportando l'obbligo della promittente venditrice di portare a termine positivamente il relativo iter, presupponeva comunque che l'abuso edilizio fosse concretamente sanabile, in virtù della avviata pratica; tanto al fine non solo di rendere possibile la successiva valida stipulazione dell'atto pubblico, ma anche a quello di consentire la legittima fruibilità abitativa da parte della futura acquirente del bene compromesso.

Correttamente, dunque, il giudice d'appello, in mancanza di tale essenziale condizione, che avrebbe dovuto sussistere alla data della prevista stipulazione del contratto definitivo, difetto che è invece persistito ben dopo l'intervenuta risoluzione del contratto per effetto del recesso della promissaria acquirente esercitato con l'atto introduttivo del presente giudizio, ha ravvisato, in cospetto della mancata sanatoria dell'illegittima edificazione, intervenuto il dissequestro penale del bene per un'assoluzione per prescrizione del reato, non affatto significativo dell'avvenuta regolarizzazione dell'immobile promesso in vendita (e quindi della possibilità di un suo efficace trasferimento), l'inadempimento della promittente venditrice e pronunziato la risoluzione per sua colpa del contratto. In conclusione il ricorso è stato respinto e il recesso esercitato dal promissario acquirente confermato.