Cambio destinazione uso senza opere edilizie: nuova sentenza del TAR

Il cambio di destinazione d'uso da cantina-garage a civile abitazione, conportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire?

Cambio di destinazione d'uso: nuova sentenza del TAR

Ha risposto a questa domanda il Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania con la sentenza n. 4999 del 19 luglio 2021 che ha chiarito uno dei più classici scontri tra il proprietario di un immobile e una amministrazione comunale. Il tasto dolente è una cantina-garage divenuta nel tempo civile abitazione. Stiamo parlando di un seminterrato originariamente garage che il ricorrente aveva trasformato (a suo dire prima del 1967) in civile abitazione senza alcun titolo abilitativo.

Da qui l’ordinanza di demolizione e ripristino dei luoghi da pare del Comune e il ricorso dinanzi ai giudici di primo grado da parte del proprietario dell’immobile.

Il ricorso

Secondo il ricorrente l’ordinanza del Comune sarebbe illegittima perché il piano seminterrato del fabbricato, realizzato in epoca precedente al 1967, sarebbe da sempre in concreto destinato ad abitazione essendo stato nel recente passato unicamente oggetto di interventi edilizi esclusivamente interni riguardanti la distribuzione degli ambienti. Proprio per questo la trasformazione del suddetto piano da garage ad abitazione non avrebbe necessitato del previo rilascio di un permesso di costruire ma solo di una DIA. E proprio per questo, al più, l’amministrazione avrebbe dovuto comminare una sanzionata pecuniaria.

Nel ricorso, il ricorrente ha obiettato che avrebbe operato solo una trasformazione di un volume già esistente mutandone solo la destinazione. Intervento che non avrebbe comportato nessuna modifica né di volume, né di superficie, né dell'aspetto esteriore dell'immobile, trattandosi di cambio di destinazione d'uso c.d. "funzionale", ovverosia non accompagnato dall'esecuzione di opere edilizie.

Il ricorrente contesta pure:

• che trattandosi di lavori realizzati molto tempo prima dell'adozione del provvedimento sanzionatorio, l'Amministrazione avrebbe dovuto specificare con adeguata motivazione, le ragioni di interesse pubblico concrete ed attuali che, a distanza di molti anni dall'ultimazione dei lavori, ne impongono la demolizione;
• che non sarebbe stato comunicato l’avvio del procedimento;
• che l'ordinanza non reca l’indicazione delle opere da demolire e dell’area di sedime da acquisire gratuitamente al Comune in caso di inottemperanza.

La data di realizzazione dell’abuso

I giudici del TAR hanno confermato un orientamento ormai pacifico per cui la prova circa il tempo di ultimazione delle opere edilizie, costituisce onere a carico del privato e non dell'Amministrazione, atteso che solo il primo può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione manufatto; mentre l'Amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all'interno del suo territorio. Nella specie, la controparte si limita solo ad affermare la preesistenza del manufatto senza la prova di tale circostanza.

A fronte dell’indimostrata data di realizzazione dell’intervento per cui è causa, nonché della effettiva natura dei lavori effettuati e dell’identità dell’abuso rispetto al manufatto che si assume preesistente, non può, quindi, fondatamente sostenersi l’illegittimità, sotto tale profilo, del provvedimento gravato.

Il cambio di destinazione d’uso

In merito al cambio di destinazione d’uso da cantina-garage a civile abitazione, poiché comporta il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire.

Secondo il TAR, l’intervento non sarebbe autorizzabile mediante semplice DIA e anche laddove le opere di che trattasi fossero state realizzabili con DIA la sanzione demolitoria sarebbe comunque stata legittima. Infatti, la giurisprudenza ha statuito che ove gli interventi edilizi ricadano in zona assoggettata a vincolo paesaggistico (come nel caso di specie), stante l'alterazione dell'aspetto esteriore, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che, quand'anche si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera D.I.A., l'applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesistica.

Il Consiglio di Stato è pacifico nell’affermare che a prescindere dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per realizzare l’intervento edilizio in zona vincolata (DIA o permesso di costruire), ciò che rileva è il fatto che lo stesso è stato posto in essere in assoluta carenza di titolo abilitativo e, pertanto, ai sensi dell’art. 27, comma 2 del d.P.R. n. 380 del 2001 deve essere sanzionato. “Detto articolo riconosce, infatti, all’amministrazione comunale un generale potere di vigilanza e controllo su tutta l’attività urbanistica ed edilizia, imponendo l'adozione di provvedimenti di demolizione in presenza di opere realizzate in zone vincolate in assenza dei relativi titoli abilitativi, al fine di ripristinare la legalità violata dall’intervento edilizio non autorizzato. E ciò mediante l’esercizio di un potere-dovere del tutto privo di margini di discrezionalità in quanto rivolto solo a reprimere gli abusi accertati, da esercitare anche in ipotesi di opere assentibili con DIA, prive di autorizzazione paesaggistica”.

Sanzione pecuniaria o demolizione

Secondo il ricorrente il Comune avrebbe potuto comminare la sanzione pecuniaria più mite di cui all’art. 37 del DPR n. 380/2001 e non quella di cui all’art. 31 dello stesso DPR n. 380/2001, assumendo che le opere abusivamente realizzate sarebbero assoggettate al regime edilizio della SCIA. Come detto sopra, attesa la necessità del rilascio del permesso di costruire e non già di una mera SCIA, per il mutamento di destinazione di un locale da cantina-garage a civile abitazione, è legittimo l’operato della P.A., cui si imponeva l’applicazione dell’art. 31 d.P.R. 380/2001, che, per gli “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali”, si impone all’Amministrazione di ingiungere al responsabile dell’abuso la relativa demolizione e il ripristino dello status quo ante.

In tema di edilizia, nel modello legale di riferimento, non vi è spazio per apprezzamenti discrezionali, atteso che l’esercizio del potere repressivo mediante applicazione della misura ripristinatoria costituisce atto dovuto, per il quale è "in re ipsa" l’interesse pubblico alla sua rimozione.

Il difetto di motivazione

Quanto al preteso difetto di motivazione, la giurisprudenza ha più volte evidenziato che “in caso di abuso edilizio l'ordinanza di demolizione non richiede in linea generale alcuna specifica motivazione, l'abusività costituisce di per sé motivo sufficiente per l'adozione della misura repressiva” e non sussiste il difetto di motivazione, essendo sufficiente l’oggettivo riscontro dell’abusività dell’opera e l’assoggettabilità della stessa al regime del permesso di costruire, come evidenziato in modo congruo nell’impugnato provvedimento.

I contenuti dell’ordine di demolizione

In merito all’ultima censura relativa alla mancata indicazione delle opere da demolire e dell’indicazione dell’area di sedime da acquisirsi gratuitamente al patrimonio comunale in caso di inottemperanza all’ingiunzione demolitoria, secondo una consolidata giurisprudenza, l'indicazione, nel corpo del provvedimento demolitorio, dell'area di sedime da acquisire in caso di inottemperanza al relativo ordine, secondo quanto disposto dall'art. 31 d.P.R. n. 380/2001, non è necessaria, in quanto tale individuazione ben può essere compiuta nel successivo atto di acquisizione.

Alla luce delle argomentazioni esposte il ricorso è stato completamente respinto.