APE di progetto vs APE effettivo: quali responsabilità in caso di difformità?

In fase di acquisto di un immobile, il rilascio dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio, pure che si tratti di edificio ancora in costruzione. Il documento, che contiene le caratteristiche energetiche della struttura, ne definisce così le prestazioni energetiche. Ma cosa succede quando i valori dichiarati al momento della compravendita non corrispondono invece alle reali prestazioni dell’appartamento acquistato? La responsabilità è in capo al direttore dei lavori e a chi ha venduto l’immobile?

APE: obbligatorio per tutti gli edifici

L'Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per legge ed è utile per:

• Valutazione dei consumi di un edificio che si acquista o si affitta;
• Valutazione eventuali interventi di riqualificazione (nel caso di edifici già esistenti).

L’APE va rilasciata da un certificatore energetico, ruolo rivestito da un tecnico abilitato alla progettazione di strutture, edifici e impianti. Naturalmente su questa figura ricadono numerose responsabilità civili e penali.

Attestato di Prestazione Energetica: rilascio prima della fine dei lavori

Le responsabilità per un’APE errata sono anche del venditore? Sulla questione è entrata nel merito la sez. 2 Penale della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31933/2021, chiarendo, sulla base dei criteri di dolo e temporalità dei fatti, la posizione di chi allega l’attestazione all’atto di compravendita

Nel caso specifico, l’amministratore di un’impresa proprietaria ed esecutrice dei lavori di realizzazione di un complesso immobiliare, è stato accusato di truffa dall’acquirente di uno degli immobili del complesso, per avere fornito dolosamente un'attestazione di prestazione energetica (A) difforme da quella effettiva, con conseguente induzione in errore in relazione alla stipula del contratto e al prezzo d'acquisto.

In realtà, l’APE, rilasciata da professionista abilitato, era stata definita sulla base di un progetto che prevedeva una funzione di servizio energetico di elevato livello tecnologico a favore di quattro palazzine, tali da porre effettivamente gli immobili nella classe energetica A, coincidente con il progetto. La crisi immobiliare ha poi determinato la mancata realizzazione dell'intero complesso immobiliare su cui la centrale elettrica era stata calibrata, comportando la sua sottoutilizzazione e conseguenti costi di gestione in perdita.

In questo caso, la Cassazione ha ritenuto che nella mancata corrispondenza tra APE al momento della stipula contrattuale e quella effettiva non c’è responsabilità penale del venditore, perché, non esiste la piena consapevolezza della mancata rispondenza delle caratteristiche costruttive documentate in pregiudizio degli acquirenti.

Questo perché Il reato di truffa è un reato istantaneo e di danno, perfezionato nel momento in cui alla realizzazione della condotta tipica da parte dell'autore abbia fatto seguito la "deminutio patrimonii" del soggetto passivo, e quindi va considerarsi realizzato solo quando i singoli elementi indicati dall’art. 640 c.p., ovvero quando l'uso di artifici o raggiri, l'errore del soggetto passivo, il conseguimento di un ingiusto profitto con altrui danno siano collegati, tanto sotto il profilo oggettivo quanto nella rappresentazione e volontà dell'agente, da un nesso di causa ad effetto e tale collegamento deve formare oggetto di un'indagine particolarmente accurata nel caso della truffa contrattuale.