Agevolazioni prima casa vanno perse con il cambio d'uso?

L’acquisto di una seconda casa implica sempre il pagamento di imposte ordinarie e nessuna possibilità di usufruire di agevolazioni? Dipende dai casi, come ha evidenziato l’ordinanza n. 22560/2021 della Cassazione, che ha fatto seguito all’impugnazione dell'avviso di liquidazione registro e sanzioni notificato a un contribuente per un atto di mutuo assoggettato ad imposta sostitutiva agevolata, in quanto collegato ad un acquisto di immobile dichiarato come prima casa.

Come chiedere le agevolazioni prima casa

Ricordiamo infatti che le condizioni per usufruire dell’agevolazione prima casa prevedono che:

• se il venditore è un soggetto privato, va versata un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile e le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro;
• se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%.In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Cambio destinazione d’uso: decadenza agevolazione prima casa

In questo caso, l’Agenzia delle Entrate ha accertato che al momento dell'acquisto del secondo immobile, il contribuente era proprietario di un’altra casa di abitazione acquistata qualche anno prima di cui aveva mutato la destinazione d’uso un mese prima dell’erogazione del nuovo mutuo. Il contribuente che quando ha effettuato il secondo rogito, non era più titolare di alcuna casa di abitazione, mentre AdE ha rilevato una strumentalità nel cambio di destinazione d’uso, proprio per ottenere nuovamente un regime fiscale agevolato.

Gli ermellini hanno accolto le motivazioni del contribuente, rilevando che al momento dell'acquisto il contribuente era proprietario di un immobile la cui destinazione abitativa era già stata modificata, per cui la sua dichiarazione non può considerarsi mendace.

Infatti “ai fini della fruizione dei benefici per l'acquisto della prima casa, l'art 1, nota seconda bis, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo ratione temporis applicabile alla stipula qui in esame condiziona l'agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra "casa di abitazione" nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare senza più menzionare anche il requisito dell'idoneità dell'immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicchè non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso (Cass. n. 25646 del 2015; Cass. n. 25521 del 2016)”.

Quando il Fisco può fare decadere l’agevolazione

Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, come previsto dall’art 1 nota II bis allegata alla tariffa del DPR 131/196, deve ricorrere, tra le altre, la condizione che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.

La norma prevede inoltre che in caso di dichiarazione mendace sono dovute le imposte in misura ordinaria oltre a una sovrattassa.

Inoltre, la Cassazione ha anche evidenziato che, anche se l'intera operazione messa in atto dal contribuente può apparire preordinata a beneficiare due volte della stessa agevolazione, l'Agenzia avrebbe potuto dichiarare la decadenza dalla prima agevolazione al momento del cambio di destinazione e revocare i benefici concessi con riferimento al precedente acquisto, in quanto la modifica della destinazione d'uso determina la revoca del beneficio.