Cessione di cubatura su aree vincolate: condizioni di legittimità

Grazie alla cessione di cubatura è possibile aumentare l’indice di edificabilità di un terreno (cessionario) utilizzando quella di un altro (cedente). Attenzione però, perché non è praticabile sempre e dovunque. Per evitare sanzioni e denunce bisogna rispettare o rispettati alcuni parametri, come ha chiarito la Corte di Cassazione con un’articolata sentenza, la n. 22832/2021, in cui sono state trattate diverse questioni in merito a:

• legittimità della cessione di cubatura;
• responsabilità tecnici nel rilascio di un permesso di costruzione illegittimo;
• reato edilizio su aree vincolate.

Nel caso in esame, gli ermellini hanno confermato la sentenza di condanna emessa dalla Corte di Appello contro i ricorrenti per avere consentito e realizzato - a seguito del rilascio di un illecito permesso di costruire e di una non valida autorizzazione paesaggistica in zona sottoposta a vincolo - opere edili non consentite, perché eseguite con volumetria non ammissibile sul relativo lotto e previa predisposizione di un relazione paesaggistica nella quale si attestava falsamente la conformità ambientale dell'intervento.

Cessione di cubatura: condizioni di legittimità

In primo luogo, la Cassazione ha evidenziato che la cessione di cubatura era stata effettuata su terreni non contigui e per di più, che l’area cessionaria era soggetta a vincolo paesaggistico. Infatti, l'opera di volumetria eccedente quella specificamente prevista per il singolo lotto interessato dall'edificazione, anche quando detta eccedenza sia giustificata sulla base dell'accorpamento di fondi omogenei per destinazione urbanistica ed indice di fabbricabilità, ma in difetto del requisito della "reciproca prossimità" risulta illegittima.

Questo perché ammettere la cessione di cubatura tra terreni (solo) tra loro distanti, potrebbe determinare una situazione di "affollamento edilizio" nelle zone dove sono ubicati i fondi cessionari e una contrapposta situazione di carenza nei luoghi di insediamento dei fondi cedenti, con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici.

Quindi, la "cessione di cubatura" è legata a due condizioni:

• omogeneità dell'area territoriale entro la quale si trovano i due terreni (cedente e ricevente);
• contiguità dei due fondi, intesa non tanto come una condizione fisica (ossia contiguità territoriale) quanto come effettiva e significativa vicinanza. Tale contiguità viene a mancare, in ogni caso, quando tra i fondi sussistano una o più aree aventi destinazioni urbanistiche incompatibili con l'edificazione.

In area con vincolo paesaggistico quindi la cessione di cubatura non può essere conseguita senza un accertamento di compatibilità.

Abusi edilizi: responsabilità di progettisti e tecnici

Facendo riferimento all'art. 44, comma 1, lett. b) e c), d.P.R. n. 380 del 2001, la Cassazione ha evidenziato una macroscopica violazione della disciplina. Gli interventi edilizi infatti sono stati realizzati impiegando l'istituto della cessione di cubatura per:

• eludere elementari principi in materia urbanistica;
• incrementare la volumetria assentibile, in spregio dei vincoli, in zona di sicuro pregio ambientale.

Il permesso di costruire infatti era stato rilasciato illegittimamente e in maniera consapevole dagli imputati, configurando il concorso nel reato di cui all'art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001 a carico del funzionario comunale nominato responsabile del procedimento che, procedendo ad istruire la pratica edilizia, ha espresso parere favorevole al rilascio di un titolo abilitativo illegittimo, in tal modo apportando un contributo causale alla creazione dell’illecito.

Nel caso in esame, è stato quindi riscontrato il reato di falso ideologico, configurato con il rilascio di autorizzazione paesaggistica, da parte del responsabile dell'ufficio tecnico competente, nella consapevolezza della falsità di quanto attestato dal richiedente (il progettista) circa la sussistenza dei presupposti giuridico-fattuali per l'accoglimento della relativa domanda, perché avrebbe dovuto svolgere in qualunque modo, e non necessariamente con un sopralluogo, le necessarie preventive verifiche in merito alla sussistenza delle relative condizioni.

In altri termini, gli imputati, in ragione della perfetta conoscenza della normativa di riferimento, per essere tecnici e professionisti del settore, hanno consapevolmente e volontariamente falsificato il permesso a costruire ed il parere prodromico al rilascio dell'autorizzazione paesaggistica nei termini sopra descritti.

Reati edilizi su aree vincolate

Infine, gli ermellini hanno affrontato un altro interessante aspetto in tema di abusi edilizi, ossia l’esecuzione di lavori eseguiti sui beni muniti di tutela paesaggistica, in assenza della prescritta autorizzazione o in difformità da essa.

Facendo riferimento all’'art. 181, comma 1, d.lgs. n. 42 del 2004, la Cassazione ha sottolineato che:

• si configura come reato edilizio l’esecuzione di un'opera senza permesso di costruire in area posta a prevalente tutela dell'assetto urbanistico e senza la autorizzazione della competente sovrintendenza prevista a tutela, prevalentemente, del patrimonio artistico, storico e archeologico;
• la contravvenzione di esecuzione di lavori sine titulo sussiste anche nel caso in cui il permesso di costruire, pur apparentemente formato, sia illegittimo per contrasto con la disciplina urbanistico-edilizia di fonte normativa o risultante dalla pianificazione.

Di conseguenza, si configura un reato ai sensi dell'art. 181, comma 1, d.lgs. n. 42 del 2004 non solo quando i lavori sono eseguiti senza autorizzazione paesaggistica, ma pure quando sono realizzati sulla base di un'autorizzazione paesaggistica illegittima.