Abusi edilizi e Frazionamento: quando scatta la demolizione?

Il frazionamento in più unità abitative senza titolo edilizio può essere considerato un abuso edilizio punibile con l'ordine di demolizione emesso dalla pubblica amministrazione?

Abusi edilizi e Frazionamento: interviene il TAR

A rispondere alla domanda, come spesso accade, ci pensa la giurisprudenza. Come nel caso della sentenza n. 8747/2021 del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio che ci consente di approfondire l'argomento. Nel caso di specie, a passare sotto l'occhio del tribunale è l'ordinanza emessa dall'amministrazione per la demolizione degli interventi di ristrutturazione edilizia e/o cambi di destinazione d’uso da una categoria all’altra realizzati in assenza di titolo e, quindi, abusivamente.

Il ricorso si basa su due temi molto conosciuti:

• l’omessa comunicazione di avvio del procedimento;
• la falsa rappresentazione dei fatti.

Secondo i ricorrenti, infatti, l’intervento contestato sarebbe consistito, a loro dire, “in una mera sostituzione della preesistente scala in muratura (interna all’unità immobiliare) con un’altra di diversa tipologia nella specie una scala retrattile, maggiormente funzionale (alle loro esigenze familiari) con apposizione di una botola, che (consentiva) di evitare un’inutile dispersione energetica tra i due livelli”, senza comportare “alcuna alterazione della consistenza fisica dell’unità originaria né (incidenza)… sulla sua unitarietà funzionale…” e, dunque, senza determinare alcuna ristrutturazione edilizia.

L'avvio del procedimento

Sul primo punto contestato la giurisprudenza è, ormai, pacifica e costante nel ritenere che l'ordinanza di demolizione di opere abusive non deve essere preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento(art. 7 della Legge n. 241/1990), trattandosi di atto dovuto e rigorosamente vincolato, con riferimento al quale non sono richiesti apporti partecipativi del destinatario né, per lo stesso motivo, si richiede una specifica motivazione che dia conto della valutazione delle ragioni di interesse pubblico alla demolizione o della comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati.

Il presupposto per l'adozione dell'ordine di demolizione è costituito esclusivamente dalla constatata esecuzione dell'opera in totale difformità o in assenza del titolo abilitativo con la conseguenza che il provvedimento, ove ricorrano i predetti requisiti, è sufficientemente motivato con l'affermazione dell'accertata abusività dell'opera, essendo in re ipsa l'interesse pubblico alla sua rimozione.

Il frazionamento in plurime unità

Sul secondo motivo e sulla rappresentazione dei fatti dei ricorrenti, il TAR ha confermato che dai sopralluoghi svolti dall’Amministrazione sull’immobile e dalle relazioni dei CTU emerge, in verità, la presenza, allo stato, di due distinte abitazioni originate dal frazionamento, eseguito senza titolo, sull’immobile ed abitate altrettanto distintamente dai nuclei familiari dei due ricorrenti, dopo che l’eliminazione della scala di collegamento e la chiusura del vano scala avevano trasformato il piano primo in una “separata” ed “altra” abitazione rispetto al piano terra.

Risulta con chiarezza la circostanza per cui le unità immobiliari ottenute con l’eliminazione della scala siano “autonomamente utilizzabili” e rese indipendenti e funzionali per soddisfare le esigenze dei loro diversi occupanti.

Il frazionamento di fatto riscontrato risulta essere stato eseguito senza alcun permesso previsto dalla normativa urbanistica vigente, determinando una irregolarità del bene sia dal punto di vista urbanistico che fiscale.

Poiché il frazionamento in plurime unità abitative, anche senza aumento di superficie (realizzato prima dell'entrata in vigore dell'art. 17, comma 1, lett. a), nn. 1) e 2), d.-l. 12 settembre 2014 n. 133, convertito, con modificazioni, nella l. 11 novembre 2014 n. 164, in forza del quale oggi l'intervento rientra nelle ipotesi di manutenzione straordinaria), con conseguente aggravio del carico urbanistico, rientra negli interventi di ristrutturazione edilizia pesante ed è, pertanto, abusivo se realizzato in assenza di permesso di costruire, l’Amministrazione Comunale risulta aver correttamente emesso l’ordine di demolizione impugnato, che appare immune anche dalle censure di eccesso di potere per illogicità e difetto di istruttoria.

In conclusione il ricorso è stato integralmente rigettato.