Agevolazione prima casa: quando decade?

Agevolazione prima casa: uno dei dubbi più frequenti nell’ambito della compravendita immobiliare riguarda proprio l’utilizzo di questo beneficio fiscale e se esistono delle circostanze che lo mettono a rischio o, peggio, lo fanno perdere.

È questo il tema affrontato nella risposta n. 634/2021 fornita dalla Direzione Centrale dell’Agenzia delle Entrate a una contribuente che ha fruito dell’agevolazione prima casa in regime di comunione dei beni con il marito e che dopo la separazione legale meno di un anno dopo dall’acquisto, desidera comprare un altro immobile.

Acquisto seconda abitazione: perdita agevolazione prima casa

Ed ecco il dubbio: acquistando una seconda abitazione, decade il beneficio utilizzato sulla prima, dato che l’ex marito non è interessato all’acquisto della metà dell’immobile su cui è stata utilizzata l’agevolazione prima casa e che l’alienazione della propria quota entro il primo anno dall’acquisto diventa improbabile?

Agevolazione prima casa: le condizioni

Come stabilito dalla Nota IIbis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), le agevolazioni per l'acquisto della 'prima casa' prevedono l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2 per cento per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.

In particolare, la lettera c) dell’articolo citato stabilisce che l'acquirente deve dichiarare nell'atto di acquisto «di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni». 

Pertanto, l'agevolazione 'prima casa', è subordinata alla impossidenza su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione, acquistata con le agevolazioni in esame.

Deroghe a decadenza agevolazione prima casa

L’unica deroga concessa per non perdere il beneficio e per utilizzarlo su un secondo immobile è che la prima casa venga alienata entro un anno dalla data dell'atto. Diversamente, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte e gli interessi. 

Nel caso in cui quindi la contribuente non riesca a vendere la propria quota dell’immobile e ne acquisti un altro, perderà il beneficio fiscale e dovrà applicare le procedure indicate nelle risoluzioni n. 105/E del 2011 e n. 112/E del 2012 per evitare l'applicazione della sanzione amministrativa oppure corrisponderla in misura ridotta.