Superbonus 110% ed Edifici plurifamiliari: come compilare la CILAS?

A distanza di due mesi dalla pubblicazione del modello di comunicazione di inizio lavori asseverata per i lavori di superbonus (CILAS), sono ancora tante le domande che riguardano il superbonus 110% alla luce delle nuove procedure (edilizia e fiscali) previste dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Abbiamo parlato, ad esempio, delle varianti sostanziali, risposto a quesiti riguardanti il calcolo dei limiti di spesa in presenza di pertinenze e il consolidamento delle fondazioni (potete leggere tutte le domande e risposte nello speciale l'esperto risponde sul sismabonus).

Superbonus 110%: la compilazione della sezione b del modello di CILAS?

Un tema che merita approfondimento è la dichiarazione resa dal titolare della CILAS in merito alle opere su parti comuni o modifiche esterne. Stiamo parlando della sezione b del modello di CILAS, in cui è possibile scegliere tra:

• b.1 non riguardano parti comuni;
• b.2 riguardano le parti comuni di un fabbricato condominiale
• b.3 riguardano sia parti comuni di un fabbricato condominiale sia parti dell’immobile di proprietà di singoli condomini, come risulta dall’allegato “soggetti coinvolti;
• b.4 riguardano parti comuni di un fabbricato con più proprietà, non costituito in condominio, come risulta dall’allegato “soggetti coinvolti”
• b.5 riguardano parti dell’edificio di proprietà comune ma non necessitano di assenso perché, secondo l’art. 1102 c.c., apportano, a spese del titolare, le modificazioni necessarie per il miglior godimento delle parti comuni non alterandone la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di usufruirne secondo il loro diritto.

Superbonus 110%: la domanda all'esperto di Sismabonus

Trattiamo l'argomento utilizzando un'interessante domanda arrivata al nostro esperto di Sismabonus, ing. Cristian Angeli. Ecco la domanda integrale posta dall'ing. Lorenzo G.

Ho progettato nei mesi scorsi un intervento di miglioramento sismico su un fabbricato composto da due unità immobiliari, una posta a piano terra ed una a piano primo. In particolare si tratta di un intervento di rinforzo sulle parti comuni del fabbricato in oggetto come fondazioni, muri portanti e di controvento e solai. Il problema sorge dal fatto che l’intervento è stato commissionato e sarà liquidato dal proprietario dell’unità immobiliare a piano terra, il quale è autorizzato dal proprietario del piano primo.

Con l’architetto che si occupa della pratica avevamo deciso di presentare una SCIA a nome del committente e inserire l’intervento come parti comuni. Da qui il problema in quanto, successivamente, è uscita la famosa CILAS, obbligatoria per l’intervento di superbonus 110%. Andando quindi a compilare il modello mi è sorto il dubbio per il quale le sto scrivendo: al punto b del modello CILAS cosa va barrato?

lo classificherei come “b.4” riguardante parti comuni di un fabbricato con più proprietà, non costituito in condominio.
Il commercialista invece sostiene di dover inquadrare l’intervento al punto b.3 in quanto è un condominio a tutti gli effetti, seppur non costituito formalmente.
Potrebbe darmi una sua opinione in merito e come a suo avviso andrebbe classificato l’intervento nel modulo della CILAS?

Superbonus 110%: la risposta dell'esperto di Sismabonus

Di seguito la risposta integrale dell'ing. Cristian Angeli.

Il caso proposto riguarda un edificio a due piani, con proprietà frazionata orizzontalmente (una unità immobiliare a piano terra e una a piano primo). In virtù di questa conformazione elementare, tutte le opere strutturali che lo costituiscono (fondazioni, pareti perimetrali, solaio di interpiano e di copertura) rappresentano “parti comuni”, come definite all’art. 1117CC. È molto importante il corretto inquadramento dell’edificio, poiché non è detto che tutte le parti strutturali rappresentino “parti comuni” e di conseguenza non è detto che tutte le opere di rinforzo strutturale possano essere portate in detrazione. Esempio tipico è quello degli edifici pluripiano, nei quali i solai intermedi risultano in “comunione parziale” (ovvero appartengono all’unità sovrastante e sottostante, ma non agli altri condomini).

Nel caso di specie non vi è dubbio che l’edificio in questione configuri un “condominio”, poiché lo stato di condominio viene ad esistenza automaticamente, "ipso iure et facto", per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione formale di un regolamento e senza necessità di apposite manifestazioni di volontà.

Chiarito quanto sopra, che discende dal Codice Civile e da consolidata giurisprudenza, appare impropria la scansione delle opere riportata al quadro b della CILAS, poiché nel caso di un edificio nel quale tutte le parti strutturali sono anche “parti comuni” condominiali (come quello a due piani del caso che ci occupa), non vi è alcuna differenza tra le definizioni riportate ai righi b.2, b.3 e b.4. In particolare le definizioni riportate ai righi b.2 e b.4 risultano sempre coincidenti, poiché un fabbricato con più proprietà che presenta parti comuni (p.to b.4) non è altro che un fabbricato condominiale (p.to b.2).

Pertanto, per una volta, le interpretazioni fornite dai tre professionisti (architetto, ingegnere e commercialista) risultano convergenti e tutte tre corrette.