Condono edilizio: sono ammissibili le tolleranze?

Quando si parla di edilizia c'è da fare sempre molta attenzione. La materia non è semplice e benché il Paese sia in possesso di un testo unico (il d.P.R. n. 380 del 2001), c'è da dire che sull'argomento si intrecciano altre norme più datate, di natura strutturale ed energetica, il testo unico sicurezza ma, soprattutto, tre leggi speciali sul condono edilizio.

Le tre leggi sul condono edilizio

Ricordiamo che in Italia si sono susseguite:

• la Legge 28 febbraio 1985, n. 47 (primo condono edilizio);
• la Legge 23 dicembre 1994, n. 724 (secondo condono edilizio);
• la Legge 24 novembre 2003, n. 326 (terzo condono edilizio).

Norme che hanno consentito, non senza problematiche, la sanatoria edilizia straordinaria di opere eseguite:

• senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse;
• in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.

Condono edilizio e tolleranze: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Per comprendere le difficoltà generate da queste tre leggi speciali, prendiamo spunto dalla domanda dell'Ing. Elisa D. alla posta di LavoriPubblici.it che riportiamo di seguito integralmente.

DOMANDA
È corretta l'interpretazione data dai tecnici comunali secondo la quale un condono con può essere oggetto di tolleranze? Mi spiego. Io opero in Emilia Romagna, Regione in cui le tolleranze sono state inserite in normativa molto prima che nel resto del Paese. Le tolleranze previste dalla normativa regionale sono catalogate in queste categorie:

• tolleranze in fase di esecuzione (il famoso 2%);
• tolleranze relative ad errori grafici del tecnico;
• tolleranze relative ad opere realizzate difformemente nell'ambito dei lavori legittimati da titolo edilizio valido e ritenute ininfluenti in fase di rilascio di agibilità da parte del tecnico che ha fatto il sopralluogo.

La posizione dei tecnici comunali è quella di non considerare possibile l'applicazione delle tolleranze sul condono, nella fattispecie gli errori grafici non sono ammessi.

È capitato che il disegno allegato al condono presentasse delle discrepanze evidenti con il catasto coevo e che il comune abbia detto che era indispensabile sanare perché "il condono per sua natura non può essere sbagliato in quanto il tecnico denunciava esattamente lo stato di fatto in quel momento. Non sono ammessi errori". Mi chiedo se questa sia una interpretazione corretta e in quale punto della normativa sia riscontrabile ciò.

Abbiamo girato la domanda al nostro esperto di temi legati al d.P.R. n. 380/2001, l'Arch. Romolo Balasso, presidente del Centro Studi tecnico-giuridici Tecnojus, già autore di diverse pubblicazioni in ambito edilizio, tra i quali l'ultimo best seller Sanare gli abusi edilizi.

Di seguito la risposta integrale dell'arch. Romolo Balasso.

Condono edilizio e tolleranze: la risposta dell'esperto

Riguardo la risposta al quesito, che reputo interessante, presumo che il termine "condono" sia stato utilizzato con cognizione di causa, nel senso di riferirsi alle tre leggi note: 1985, 1994 e 2003. Quindi si versa in tema di sanatoria per condono straordinario.

Vero è che una norma dispone solo per l'avvenire, per cui non ha efficacia retroattiva, salvo eccezioni e salvo la singolarità della norma. Tuttavia, tutto ciò che viene disegnato e misurato può presentare errori, in particolare quelli c.d. materiali, ossia errori grafici palesi come errori di misurazione.

Non rinvengo normative che affermino l'obbligo di non sbagliare, bensì l'obbligo di non "mentire", di non rappresentare falsamente la realtà, sia in senso ideologico che materiale (cfr. art. 481 e s.s. del Codice penale).

Per cui, se di errore materiale si tratta, non ritengo configuri una "difformità" richiedente una sanatoria bensì, al caso, una regolarizzazione.

Non mi tornano i conti, invece, sul fatto che, mi pare di capire, si chieda una sanatoria - principio della doppia conformità - per "sistemare" una costruzione condonata?

Presumo che l'opera in questione risulti condonata, nel senso che sulla domanda di condono è seguito il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria. Successivamente si "scopre" che la realtà non corrisponde a quanto rappresentato nel condono (questioni dimensionali), per cui tre possono essere i casi:

1. si tratta di un errore nella rappresentazione/misurazione ai fini del condono;
2. è intervenuto qualcosa successivamente al condono;
3. si tratta di una "falsificazione" nella rappresentazione/misurazione ai fini del condono.

In quest'ultima evenienza, mi verrebbe da dubitare sulla legittimità del condono, nel senso che se si fosse in presenza di un falso accertato in via definitiva, il condono andrebbe annullato e l'opera sanzionata con la demolizione/rimessione in pristino.

Nella seconda ipotesi, ricorrono gli estremi dell'accertamento di conformità nei termini in cui si qualifica l'abuso compiuto.

Nella prima ipotesi, invece, si dovrebbe procedere con la regolarizzazione, anche integrando eventuali conguagli.