Superbonus 110% e parti comuni: cosa c'è da sapere

L'art. 119, comma 4 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha potenziato con l'aliquota del 110% il sismabonus ordinario previsto dall'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del D.L. n. 63/2013.

Sismabonus 110%: la riduzione del rischio sismico

A loro volta, questi commi definiscono la detrazione da applicare agli interventi di cui all'art. 16-bis, comma 1, lettera i) del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), ovvero:

"relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari".

Sismabonus 110% e parti comuni

Quando a richiedere il sismabonus è un condominio, le spese da portare in detrazione possono essere solo quelle per interventi realizzati sulle parti comuni. Aspetto di non poca importanza dato che, benché l'art. 1117 del codice civile ne definisca la portata applicativa fornendo anche un elenco esemplificativo, non sempre è facile distinguere le parti comuni da quelle private.

Ne abbiamo parlato con il nostro esperto di Sismabonus, l'ing. Cristian Angeli, a cui abbiamo posto alcune domande.

Superbonus 110% e condominio: la distinzione delle parti comuni da quelle private

Domanda - Quando si parla di condominio e di Superbonus, la distinzione tra parte comune e privata è diventata di fondamentale importanza. Per quale motivo?

Il motivo è molto semplice. Se l’intervento antisismico riguarda un condominio si possono portare in detrazione solo ed esclusivamente le spese relative ad interventi che riguardano le “parti comuni”. Sia quelle direttamente riferite ad esse sia quelle di manutenzione correlate. Tutte le altre escono dal perimetro del Superbonus e devono essere detratte, ove ne ricorrano le condizioni, al 50%. C’è una bella differenza.

Quindi se si scambia una parte privata per un bene comune si commettono contemporaneamente due errori sostanziali. Uno oggettivo - poiché non spetta il Superbonus - e uno soggettivo, poiché l’assemblea condominiale (inteso come soggetto giuridico) non è titolato ad operare sulle parti private, salvo situazioni particolari.

Tradotto in termini asseverativi ciò si traduce, come minimo, nell’erronea quantificazione degli “importi ammessi a detrazione”, con tutte le conseguenze del caso.

Ma non solo. Se un’opera edilizia non rientra nel Superbonus richiede un titolo edilizio autonomo parallelo alla CILAS, quindi l’ipotetico intervento che si andrebbe a fare su una parte privata scambiata per parte comune diventerebbe illegittimo.

Per non parlare poi di aspetti che, con un po' di ottimismo, vorrei sperare di poter definire “meramente formali”, come ad esempio le dichiarazioni riportate nei quadri a) e b) del modulo CILAS (titolarità ad eseguire l’intervento e qualificazione delle opere), che risulterebbero non veritiere.

È per questi motivi che la distinzione tra parte comune e privata diventa di fondamentale importanza.

Le parti comuni: quali sono?

Domanda - Le parti comuni sono presenti solo in un edificio costituito giuridicamente come condominio?

Per rispondere a questa domanda bisogna prima ricordare che cos’è un condominio.

In Italia non esiste una definizione univoca di “condominio” e pertanto bisogna fare riferimento alla giurisprudenza che, ormai da cinquant’anni, tratta questa complessa materia. Il Codice Civile viene in aiuto definendo, all’art. 1117 e seguenti, le cosiddette parti comuni e fornendone una elencazione parziale.

Stà di fatto che per configurare lo stato giuridico di condominio, è pacifico, non serve alcun atto formale di costituzione. Il condominio viene ad esistenza automaticamente per la sola coesistenza, in uno stesso edificio, di parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. Tra queste ultime ricordiamo ad esempio il vano scala, l’ascensore, il tetto o, più semplicemente, le fondazioni. Tutto ciò a prescindere dalla approvazione formale di un regolamento condominiale e senza necessità di apposite manifestazioni di volontà. Laddove sussistano queste condizioni il condominio, dal punto di vista civilistico, esiste anche se l’edificio comprende solo due unità immobiliari. Esiste anche se i proprietari non lo sanno o non lo vogliono.

La cosa più strana (e meno nota) è che si può tranquillamente configurare un condominio anche nel caso di edifici con unità immobiliari disposte in orizzontale, che spesso hanno in comune le facciate, le fondazioni, i muri divisori. È il caso delle abitazioni a schiera e degli aggregati edilizi.

Quindi i beni comuni non sono presenti solo nelle classiche palazzine pluripiano e non serve alcuna costituzione giuridica.

Le parti comuni nella giurisprudenza

Domanda - Sulle parti comuni è intervenuta anche la Cassazione, qual è l'orientamento che è stato definito?

Effettivamente ci sono state migliaia di cause in materia di condominio e di parti comuni. Pensate che secondo l’ANAMNI, che è l’Associazione Nazionale degli Amministratori di Immobili, oltre il 50% delle procedure civili, nelle aule di giustizia italiane, riguarda proprio i condomini.

Una quantità esorbitante di sentenze dunque, a volte anche contrastanti tra loro. Per questo ritengo che sia opportuno, anche in questo ambito, usare un approccio scientifico, prendendo in esame tutti gli elementi che possono aiutare a inquadrare correttamente le varie parti che compongono l’edificio.

Dico questo perché non dobbiamo mai dimenticare che siamo dei professionisti tecnici. Quindi ciò che dicono i Giudici dobbiamo considerarlo, per carità, anzi forse deve essere il punto di partenza di ogni ragionamento, ma noi siamo in grado di aggiungere anche qualche elemento in più nelle valutazioni, tenendo conto di fattori specifici di carattere costruttivo e strutturale.

Per rispondere alla domanda, l’orientamento della Cassazione è molto netto e, in estrema sintesi, definisce “parti comuni” tutte quelle che svolgono una funzione “necessaria all'uso comune”, come ad esempio quando si frappongono tra altre parti comuni.

Con questo approccio “legalese” un solaio di interpiano che divide due unità immobiliari di proprietari diversi, ad esempio, uscirebbe dal novero delle “parti comuni” relative al condominio complessivo e diventerebbe una “parte privata” (scusate il gioco di parole) comune solo alle due unità immobiliari che separa. In gergo, in questi casi, si parla di comunione parziale.

Questo sarebbe il punto di partenza generale. Ma se affrontiamo l’argomento dal punto di vista tecnico potrebbe emergere un’altra verità.

Proseguendo nell’esempio del solaio di interpiano che divide due unità immobiliari di distinti proprietari, se si riesce a dimostrare (e non è difficile se l’intervento è di adeguamento o miglioramento sismico) che esso collabora con il resto della struttura (ad esempio riducendo con il suo peso l’eccentricità gravante su una parete portante, oppure che determina azioni flettenti o bilancianti nelle travi del telaio in cemento armato a cui appartiene), è chiaro che esso potrebbe essere inquadrato come una qualunque “parte comune”.

Ancora una volta quindi, come ci ricorda spesso l’Agenzia delle Entrate, la palla è in mano ai professionisti asseveratori che devono fare le opportune valutazioni.

Sismabonus e parti comuni: qualche esempio

Domanda - Ci faccia qualche esempio di sismabonus in cui può sorgere il dubbio sulle parti comuni

I casi che dovrebbero farci riflettere quando si vanno a catalogare ai fini del Superbonus gli elementi strutturali che compongono un edificio plurifamiliare o condominiale, sono quelli in cui si presentano solai o pareti che non rispondono alle caratteristiche standard delineate dall’art. 1117CC, ovvero che non sono a servizio di tutti i condòmini. Potrebbe trattarsi di solai interni alla stessa unità immobiliare (magari che dividono la zona giorno dalla zona notte in un appartamento duplex), oppure il solaio di un soppalco, o ancora le pareti o il tetto di corpi di fabbrica ad uso privato esterni alla sagoma dell’edificio principale.

Per chiarire meglio questi esempi ho preparato una tavola che schematizza un caso generico di due condomini minimi, uno più grande (A) e uno più piccolo (B), nei quali sono presenti parti comuni, parti private e, tra queste, anche parti in “comunione parziale” (quelle che dividono unità di proprietà esclusiva di soggetti diversi).

È importante ricordare che non esiste una regola fissa. Ogni edificio, ogni condominio, ogni situazione, deve essere valutata singolarmente tenendo conto dell’orientamento giurisprudenziale e delle necessarie valutazioni ingegneristiche. Alla fine la responsabilità è sempre di chi assevera.