Superbonus 110%: i massimali di spesa per parti comuni e unità immobiliari

Una delle questioni più complesse nel calcolo del limite di spesa con cui spetta il Superbonus 110% è legata alla natura dell’edificio su cui si intendono realizzare interventi trainanti e trainati. I massimali e i requisiti infatti cambiano secondo le dimensioni di un condominio e se è composto o no per più del 50% da edifici residenziali.

Superbonus e massimali di spesa: cosa prevede l’Agenzia delle Entrate

Molto interessante in materia è la risposta n. 660/2021 che l’Agenzia delle Entrate ha fornito a un proprietario di un appartamento facente parte di un fabbricato condominiale costituito in totale da 9 unità immobiliari, di cui 6 ad uso residenziale e 3 ad uso non residenziale, quindi con una superficie di unità residenziali superiore al 50% del totale del fabbricato.

Nello specifico l'Istante chiede se possa accedere alla detrazione fiscale ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), per le spese che gli saranno imputate come condomino per l'intervento di isolamento termico degli elementi opachi delle parti comuni (cappotto termico) e per l'installazione di un impianto fotovoltaico condominiale. Inoltre chiede anche se tutte le 9 unità immobiliari incluse nell'edificio  possano essere conteggiate per il calcolo del limite massimo di spesa ammissibile al Superbonus.

Superbonus 110%: interventi trainanti e interventi trainati

Come specificato nella circolare n. 24/E del 2020 del Fisco, ai sensi dell’art. 119 del decreto Rilancio, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici, (comma 1, cd. interventi "trainanti") nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi "trainati"), indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 dello stesso articolo 119, effettuati, tra gli altri, su parti comuni di edifici residenziali in condominio, sia trainanti, sia trainati.

Gli interventi "trainanti" finalizzati all'efficienza energetica, includono appunto quelli di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno.

I limiti di spesa massima cambiano a seconda che l'intervento sia realizzato sulle parti comuni di un edificio in "condominio" o oppure su un edificio unifamiliare o su una unità immobiliare, indipendente e con accesso autonomo dall'esterno, situata in edifici plurifamiliari.

In particolare, nel caso di interventi di isolamento termico sugli involucri degli edifici in condominio gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a:

• 40.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
• 30.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio oltre l’ottava unità.

Il Superbonus si applica, tra gli altri, alle spese sostenute per:

• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico;
• installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh.

La norma stabilisce che l'applicazione dell’aliquota massima è subordinata alle seguenti condizioni:

• l’installazione degli impianti va eseguita congiuntamente ad uno degli interventi "trainanti" di efficienza energetica, nonché di adozione di misure antisismiche che danno diritto al Superbonus indicati nei commi 1 e 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio;
• cessione in favore del Gestore dei servizi energetici (GSE) Spa con le modalità di cui all'articolo 13, comma 3 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, dell'energia non auto-consumata in sito ovvero non condivisa per l'autoconsumo, ai sensi dell'articolo 42-bis del decreto legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 2020, n. 8.

Interventi su parti comuni: calcolo delle spese

• Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

• Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio, ("non residenziale nel suo complesso") e i possessori delle unità residenziali potranno fruire del Superbonus anche per interventi cd "trainati" realizzati sui propri immobili, sempre che non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Superbonus per interventi trainati: le condizioni

Ai fini dell'applicazione dell'aliquota più elevata, gli interventi "trainati" vanno effettuati congiuntamente agli interventi "trainanti" ammessi al Superbonus: tale condizione si considera soddisfatta se «le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti».

Ciò implica che, ai fini dell'applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi "trainanti" devono essere effettuate nell'arco temporale di vigenza dell'agevolazione, mentre le spese per gli interventi "trainati" devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell'agevolazione e nell'intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi "trainanti".  

Nel caso di specie, l'edificio in condominio oggetto del quesito, ha una superficie a prevalente destinazione residenziale e, pertanto, il Superbonus potrà essere applicato agli interventi "trainanti" e "trainati" effettuati sulle parti comuni, in presenza delle condizioni e dei requisiti normativamente previsti.

Alla luce di queste condizioni, ecco il parere di AdE sui quesiti affrontati:

In relazione alla determinazione del limite massimo di spesa per il quale il condominio può beneficiare va, occorre fare riferimento al numero di unità immobiliari che compongono il condominio, incluse quelle "non residenziali", ovvero 9.

• Cappotto termico: il limite di spesa massima ammissibile è pari a 350.000 euro, calcolato come segue: 320.000 euro (40.000 euro moltiplicato per 8 unità immobiliari) a cui si sommano 30.000 euro previsti per la nona.
• Installazione impianto fotovoltaico: la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48.000 euro e, comunque, nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico.
• La detrazione è riconosciuta anche in caso di installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti solari fotovoltaici ammessi al Superbonus, alle stesse condizioni, negli stessi limiti di importo e ammontare complessivo previsti per gli interventi di installazione di impianti solari e, comunque, nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo dei predetti sistemi.

Il limite di spesa di 48.000 euro deve essere distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti.