Condono edilizio: il concetto di edificio ultimato

Istanza di condono e permesso di costruire in sanatoria: quale deve essere lo stato dell’immobile perché l’Amministrazione possa concedere il titolo edilizio? E c’è un termine temporale per realizzare i lavori? Si tratta di domande frequenti a cui ha risposto nuovamente il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6525 emessa dalla Sesta Sezione.

Condono edilizio e stato edificio: la sentenza del Consiglio di Stato

Si tratta di un caso abbastanza complesso, che ha visto riunire due ricorsi su altrettanti edifici abusivi, per i quali erano stati emessi prima ordine di demolizione e poi provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale, oltre che il diniego ai di permessi di costruire richiesti ai sensi della legge n. 326/2003 (c.d. Terzo Condono Edilizio).
Secondo i ricorrenti, l’ordine di demolizione andava revocato per mancata comunicazione dell’avvio del procedimento, in violazione dell’art. 7 della legge n. 241/1990 e poi perché l’ordine di demolizione impugnato sarebbe stato emesso in pendenza di domanda di condono edilizio non ancora definita.

In realtà l’amministrazione comunale ha respinto le domande di condono e confermato l’ordine di demolizione perché entrambe le opere da condonarsi erano state ultimate oltre la data del 31 marzo 2003, termine ultimo previsto dalla normativa sul c.d. terzo condono edilizio per ammettere a sanatoria le opere abusive.
Palazzo Spada ha confermato quanto stabilito dal giudice di primo grado e l’orientamento dell’amministrazione ricordando che, ai fini della comprensione del concetto di “edificio ultimato”, per poter godere dei benefici del condono edilizio, si può fare riferimento all’art. 31, comma 3, della legge n. 47/1985 (Primo Condono Edilizio), i cui principi devono ritenersi valevoli anche per la disciplina dei condoni successivi: “si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e ultimata la copertura”. Pertanto, in merito agli edifici residenziali la nozione di ultimazione deve intendersi riferita ad una costruzione completa nelle sue strutture essenziali che la individuano, sotto il profilo tecnico, edilizio ed urbanistico.

Ultimazione lavori: onere della prova

Per quanto riguarda l'onere della prova relativamente alla ultimazione dei lavori entro il termine previsto dalla legge per accedere al condono, secondo la giurisprudenza tale compito incombe su chi richiede il condono edilizio, in quanto, mentre l'amministrazione comunale non è normalmente in grado di accertare la situazione edilizia di tutto il proprio territorio alla data indicata dalla normativa sul condono, colui che lo richiede può, di regola, procurarsi la documentazione da cui si possa desumere che l'abuso sia stato realizzato entro la data prevista.  D’altronde non può il richiedente il condono limitarsi a sole allegazioni documentali a sostegno delle proprie affermazioni, trasferendo il suddetto onere di prova contraria in capo all'amministrazione.

Comunicazione avvio procedimento: è obbligatoria o no?

Per quanto riguarda le censure relative alla mancata comunicazione di avvio del procedimento nonché dell’assenza di una adeguata motivazione nei provvedimenti impugnati, il Consiglio ha ricordato che l’ordine di demolizione è un atto vincolato, ancorato esclusivamente alla sussistenza di opere abusive e non richiede una specifica motivazione circa la ricorrenza del concreto interesse pubblico alla rimozione dell'abuso. In sostanza, verificata la sussistenza dei manufatti abusivi, l'amministrazione ha il dovere di adottarlo, essendo la relativa ponderazione tra l'interesse pubblico e quello privato compiuta a monte dal legislatore.

In ragione della natura vincolata dell'ordine di demolizione, non è pertanto necessaria la preventiva comunicazione di avvio del procedimento né un’ampia motivazione.