Superbonus 110%, condomini e cappotto termico: la ripartizione delle spese

Come detto tante volte, non esiste un vero esperto di superbonus 110%. Questa è una detrazione fiscale giovane e sotto certi punti di vista complessa perché unisce insieme concetti completamente diversi. In questo approfondimento (che preferisco definire riflessione) vorrei trattare l’intervento di isolamento termico a cappotto di una facciata condominiale.

Superbonus, condomini e isolamento termico a cappotto

È un argomento che abbiamo già approfondito io e la collega Donatella Salamita nell’articolo “Superbonus 110% e Cappotto termico: la spesa massima ammissibile” che è certamente corretto ma merita di essere affinato con altri ragionamenti.

Partiamo dal presupposto che l’art. 119, comma 1 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) prende le detrazioni di cui all’art. 14 del D.L. n. 63/2013 e le eleva al 110% per alcuni interventi. Tra questi l’isolamento termico delle superfici disperdenti.

In buona sostanza, viene prevista una detrazione fiscale del 110% da applicare alle spese sostenute (art. 119, comma 1, lettera a)) per gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente”.

Prendiamo adesso il caso di un condominio. È chiaro che le “superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio” di cui si parla nell’art. 119 sono “parti comuni” del condominio. E questo è un aspetto da non sottovalutare e tenere sempre bene a mente.

Superbonus e isolamento termico a cappotto: parti riscaldate e non

Come chiarito da Agenzia delle Entrate, Enea e dalla stessa normativa, l’ecobonus 110% per l’isolamento a cappotto si applica agli interventi che delimitano vani riscaldati (non solo ad unità immobiliari in possesso di impianto termico). Se il vano non è riscaldato, la quota parte di intervento di coibentazione (meno quella necessaria per eliminare i ponti termici) non potrà essere portata in detrazione con il bonus 110% ma solo, ad esempio e se ricorrono tutte le condizioni, con il bonus facciate (90%) o il bonus casa (50%).

Come già detto l’involucro risulta essere parte comune e le relative spese vengono imputate sulla base della Tabella A di proprietà (Tabelle Millesimali).

Ciò dovrebbe voler significare che nel caso in cui nell’intervento ci siano parti di coibentazione che non rientrano nel 110% perché non realizzate su vani riscaldati, le relative spese non vanno imputate al relativo vano di proprietà, ma a tutto il condominio.

Superbonus 110%: caso pratico

Volendo fare un caso pratico.

Edificio composto da 4 unità immobiliari identiche:

• unità immobiliare 1 - 250 millesimi - riscaldata;
• unità immobiliare 2 - 250 millesimi - riscaldata;
• unità immobiliare 3 - 250 millesimi - riscaldata;
• unità immobiliare 4 - 250 millesimi - non riscaldata.

Immaginiamo che da fattura risulta una spesa complessiva di 100.000 euro di cui 75.000 euro che possono essere portate in detrazione al 110% e altre 25.000 euro no.

Il massimale di spesa ormai sappiamo che è di 40.000 euro x 4, ovvero 160.000 euro. Ma a questo punto occorre fare molta attenzione perché i 75.000 euro da portare in detrazione al 110% vanno imputati sempre sui millesimi delle 4 unità immobiliari come anche i 25.000 euro che non rientrano nel bonus 110%.

Questo perché, come detto l’involucro è parte comune e le relative spese di manutenzione le paga il condominio sulla base delle relative quote millesimali.

In buona sostanza, supponendo di intervenire su una facciata che delimita tutto un volume riscaldato, le spese le potranno portare in detrazione tutti i condomini (anche ad esempio i proprietari di una pertinenza non riscaldata).

Nel caso, invece, ci siano delle spese non ammissibili al superbonus perché delimitanti un volume non riscaldato, queste saranno a carico di tutti i condomini e non solo quelli che non possiedono l’impianto di riscaldamento.

Quindi, prima di dire “a costo zero” è sempre necessario valutare caso per caso l’intervento.

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