Superbonus 110% e condominio: calcolo massimali e ripartizione spese

L’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto nel nostro ordinamento una particolare detrazione fiscale del 110% (superbonus) da applicare alle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico. Una detrazione che è stata “pensata” per gli edifici nella sua interezza.

Superbonus 110%: una detrazione per i condomini

E gli edifici principali su cui sono stati basati tutti i ragionamenti sono appunto i condomini. Per questa tipologia di edificio sarà possibile intervenire con 3 tipologie di interventi “trainanti” sulle parti comuni (interventi che accedono direttamente al bonus 110%):

• isolamento termico a cappotto;
• sostituzione dell’impianto di riscaldamento;
• interventi per la riduzione del rischio sismico.

La norma prevede anche la possibilità di accedere al superbonus per interventi cosiddetti trainati, che accedono al bonus solo se eseguiti congiuntamente ad un intervento trainante (in tal senso fa fede la data di inizio e fine lavori):

• l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• riqualificazione energetica delle parti private;
• fotovoltaico;
• colonnine di ricarica per macchine elettriche;
• schermature solari;
• sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

Se stai leggendo questo approfondimento probabilmente abiti in condominio e vuoi capirne di più su spese massime ammissibili e ripartizione delle spese. Su requisiti e adempimenti relativi agli interventi, puoi accedere al nostro Speciale Superbonus 110%.

Superbonus 110% e condominio: la residenzialità

Prima di entrare nel dettaglio del calcolo dei massimali e della ripartizione delle spese, è bene fare un discorso a monte relativo alla “residenzialità” dell’edificio. Sull’argomento l’Agenzia delle Entrate si è espressa parecchie volte, arrivando a considerazioni ormai pacifiche per cui in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

Ciò significa che nel caso di:

• edificio “residenziale nel suo complesso”, in cui più del 50 per cento della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all'imprenditore che nel condominio ha l'ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;
• edificio "non residenziale nel suo complesso” in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50 per cento, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).

Superbonus 110% e condominio: il calcolo dei massimali

A questo punto possiamo passare al calcolo dei massimali di spesa. L’art. 119 del Decreto Rilancio, quando parla di edifici plurifamiliari, moltiplica sempre il massimale in funzione delle unità immobiliari che compongono l’edificio, a prescindere dalla loro categoria catastale.

Nel caso di isolamento termico a cappotto sono previsti:

• euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Nel caso di condominio composto da 10 unità immobiliari e 5 garage (che siano pertinenziali o no, non cambia), il massimale di spesa sarà calcolato su 15 unità in questo modo:

euro 40.000 x 8 + euro 30.000 x 7 = euro 320.000 + euro 210.000 = euro 530.000

Nel caso di sostituzione dell’impianto di riscaldamento sono previsti:

• euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
• euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Nello stesso caso di condominio composto da 10 unità immobiliari e 5 garage, il massimale di spesa sarà calcolato su 15 unità in questo modo:

euro 20.000 x 8 + euro 15.000 x 7 = euro 160.000 + euro 105.000 = euro 265.000

Nel caso di interventi per la riduzione del rischio sismico sono previsti 96.000 euro per unità immobiliare, quindi nel caso di condominio composto da 10 unità immobiliari e 5 garage, il massimale di spesa sarà calcolato su 15 unità in questo modo:

euro 96.0000 x 15 = euro 1.440.000

Superbonus 110% e condominio: la ripartizione delle spese

A questo punto occorre fare molta attenzione a non farsi “ingolosire” dai numeri. Quelli che abbiamo citato sono i massimali di spesa complessivi. È chiaro, però, che ogni singolo interventi che riguarda le parti comuni ha spese ammissibili al superbonus e spese che non rientrano nella detrazione.

Nel caso di cappotto termico, ad esempio, la norma dice che è possibile portare in detrazione solo le spese per l’isolamento di superfici disperdenti, quindi riscaldate. Per la sostituzione dell’impianto è ancora più semplice perché potranno essere portate in detrazione solo le spese che riguardano la sostituzione di un impianto esistente. Per gli interventi di riduzione del rischio sismico, invece, si fa un discorso diverso che esula dai requisiti e dal doppio salto di classe richiesto per il vecchio sismabonus.

Nel caso di cappotto termico le cose possono complicarsi ulteriormente perché ad oggi ci sono almeno 3 scuole di pensiero. Nel caso di facciata in cui sono presenti superfici non riscaldate, soddisfatto il requisito del 25% della superficie disperdente lorda, c’è chi:

• porta in detrazione tutte le spese giustificando le porzioni non riscaldate sia per motivi di natura tecnica (eliminazione ponti termici) che urbanistica (il decoro di una facciata che non può essere isolata a macchia di leopardo);
• porta in detrazione solo alcune porzioni non riscaldate facendo precisi calcoli per l’eliminazione dei ponti termici;
• chi decide di non portare completamente in detrazione le spese su superfici non riscaldate.

È chiaro che non esiste una verità assoluta e un eventuale confronto in sede di contenzioso porterà certamente a considerazioni diverse da Comune a Comune.

Ciò premesso, però, è anche bene ricordare che, a meno di accordi diversi, le spese che riguardano le parti comuni seguono la ripartizione prevista dalle tabelle millesimali. Nel caso di manutenzione straordinaria della facciata, le relative spese vengono ripartite sulla base della Tabella A. Come detto ci saranno spese ammissibili al superbonus (che probabilmente godranno dello sconto in fattura o della cessione del credito) e altre che non potranno accedere a questa agevolazione ma ad altre. Le spese non ammissibili al superbonus dovranno essere ripartite sempre tra tutti i condomini e a poco interessa se la colpa della non ammissibilità deriva dalla superficie non riscaldata di una o più unità immobiliari.