Preliminare di vendita: la conformità catastale ed edilizia

Un importante aspetto da considerare per non incorrere in brutte sorprese in fase di alienazione, come dimostra la recente sentenza della Cassazione

di Redazione tecnica - 29/10/2021
Preliminare di compravendita e stipula del contratto defitivo di acquisto di un terreno e di un fabbricato: attenzione alla conformità edilizia e catastale dei beni oggetto dell’alienazione per non incorrere in spiacevoli conseguenze.

Preliminare di vendita e conformità catastale ed edilizia: la sentenza della Cassazione

Lo dimostra bene la sentenza n. 29581/2021 della seconda sezione civile della Corte di Cassazione, che si è pronunciata in merito al ricorso presentato da alcuni privati che avevano sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto l'acquisto di un fabbricato e di un terreno, corrispondendo quasi per intero il prezzo e di aver sollecitato i promittenti venditori alla stipula del contratto definitivo, senza aver mai avuto riscontro. Essi hanno quindi chiesto al tribunale di accertare l'inadempimento e di emettere la sentenza prevista dall'art. 2932 c.c.

Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto: l'art. 2932 c.c.

Ricordiamo che l’art. 2932 prevede che:
  • Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. 
  • Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.

Obbligo esecuzione contratto: quando si può richiedere

Il Tribunale ha rigettato il ricorso, sia in primo che in secondo grado perché gli acquirenti non avevano depositato né il certificato di destinazione urbanistica del bene, né l'atto di frazionamento del terreno, con la conseguente impossibilità di emettere la sentenza richiesta.

In particolare, la Corte d'Appello ha escluso la possibilità di poter procedere al trasferimento del fabbricato rurale per la mancanza di prova del buon esito della procedura in sanatoria riguardante l'ampliamento subito dal fabbricato nel 1983, per la mancanza di una dichiarazione che attestasse la costruzione della restante parte prima del 1967 e per la mancanza di individuazione catastale, di visura ipoteche e trascrizioni, di attestazione di conformità e del certificato di agibilità e di abitabilità.

Infatti nel caso infatti di pronuncia giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c., occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, perché la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento, dato che si tratta di contratto per il quale è imposta la forma scritta.
 
Negli atti traslativi, costitutivi e modificativi di diritti reali immobiliari, a norma dell'art. 29, comma 1 bis della I. n. 52 del 1985, così (modificato dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010, convertito in legge n. 122/20210) l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto sono prescritti a pena di nullità e tale requisito vale anche per la sentenza ex art. 2932 c.c., che riguarda i contratti di vendita non concluso. 
 
Non solo: il comma 2 dell'art. 18della legge n. 47/1985 sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata e comporta l’obbligo di allegare tale certificato per la stipula del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, di cui all'art. 2932 c.c. Questo perché la sentenza emessa a norma dell'art. 2932 cod. civ. postula l'accertamento dei requisiti di validità del contratto non concluso e incombe sull'attore l'onere di provare la sussistenza delle condizioni richieste per un valido trasferimento, producendo il certificato.
 
Nel caso in esame, gli attori non avevano adempiuto all'onere della prova perché:
  • non vi era corrispondenza fra gli estremi del fondo indicato nel contratto preliminare con quello dal quale avrebbe dovuto essere separata la particella oggetto della compravendita;
  • il certificato di destinazione urbanistica non era attuale;
  • non erano stati depositati documenti relativi a: individuazione specifica dell'immobile con l'indicazione dei dati catastali; indicazione dei titoli di provenienza della proprietà dell'alienante; mancanza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nell'ultimo ventennio; concessione edilizia o il permesso di costruire o la licenza edilizia o la concessione in sanatoria; attestazione di conformità dello stato dell'immobile ai dati catastali e non solo alla planimetria; certificato di agibilità o di abitabilità dell'immobile. 
In definitiva, manca, con riguardo al fabbricato, la prova circa la conformità urbanistica del bene alle disposizioni urbanistiche ed edilizie vigenti e tale fatto è ostativo alla possibilità di trasferire il bene.

Obbligo esecuzione contratto: la sentenza della Cassazione

La Cassazione ha confermato quanto stabilito nei primi due gradi di giudizio perché gli attori non avevano prodotto la documentazione attestante la conformità tra i predetti dati catastali e lo stato di fatto dell'immobile, quando la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della I. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice nel caso di pronuncia di sentenza ex. Art. 2932.
 
Quindi, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o degli altri titoli abilitanti previsti dalla legge, trattandosi di condizione dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio. 
 
Gli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi quelli riguardanti i diritti di garanzia e di servitù) riferiti a costruzioni realizzate prima dell'entrata in vigore della legge n.47/1985 sono "nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31, oppure se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, oppure copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'art. 35. Per le opere iniziate anteriormente al 10 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967". 

Nullità atto per prevenire lottizzazione abusiva

Si tratta di una nullità che costituisce la sanzione di una norma imperativa di "ordine pubblico", dettata nell'interesse generale e non disponibile dalle parti: è preclusa, per le parti di un preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di rivolgersi al giudice per ottenere il trasferimento della proprietà dell'immobile promesso in vendita che essi non potrebbero conseguire per via negoziale per difetto di concessione edilizia o di titolo abilitativo equipollente. 
 
Oltretutto l’unico certificato prodotto dagli acquirenti in fase di giudizio non poteva essere utilizzato perché risalente a molto più di un anno prima e quindi era inutilizzabile: l'art. 18, comma 2, della I. n. 47 del 1985 (poi riportato nell’art. 30 del d.P.R. n. 380/2001, allo scopo di prevenire il fenomeno della c.d. lottizzazione abusiva, ha stabilito che "gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata".
 
Analogamente, deve ritenersi preclusa al giudice la possibilità di disporre ai sensi dell'art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo della proprietà di un terreno (o di altri diritti reali su di esso) in assenza di certificato di destinazione urbanistica, stabilendo che esso è valido per un anno dalla data del rilascio con la conseguenza che la carenza della dichiarazione integra una situazione del tutto equivalente a quella di mancata allegazione del certificato e ugualmente sanzionata con la nullità dell'atto.
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