Superbonus 110%: il calcolo di spesa per gli interventi di Ecobonus e Sismabonus

Riceviamo spesso domande che riguardano la fruizione degli incentivi fiscali del 110% (superbonus) previsti all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Oggi rispondiamo congiuntamente su un quesito specifico che chiede di conoscere i massimali di spesa ammessi a superbonus per due casi pratici.

I quesiti alla posta di LavoriPubblici.it

Giampiero M. invia alla posta di LavoriPubblici.it due quesiti che riguardano altrettante configurazioni tipo:

• Fabbricato A composto da due unità a carattere residenziale
• Fabbricato B autonomo (unico corpo di fabbrica) staccato dal primo, composto da cinque unità autonomamente accatastate (non residenziali), di cui una (laboratorio C/2) riscaldata.

Come preliminarmente rileva l'Ing. Cristian Angeli, per una risposta approfondita e completa sarebbe stato necessario indicare qualche dettaglio in più come la natura soggettiva e oggettiva degli immobili, che influenza radicalmente l’orizzonte temporale di fruibilità dei bonus fiscali e i massimali disponibili. La corretta individuazione delle parti comuni, la configurazione dei fabbricati, se il proprietario è unico. Né sono state specificate le caratteristiche costruttive che, almeno nel caso del Sismabonus, avrebbe permesso di esprimere un giudizio sull’ammissibilità di un intervento specifico.

Questo solo per far comprendere quanto difficili siano le valutazioni dei tecnici che non si possono concludere con una lettura sommaria, ma devono sempre entrare nel dettaglio. Perché ormai dovrebbe essere chiaro a tutti: nel superbonus ci sono dettagli che fanno la differenza!

Gli interventi:

• sul fabbricato A:
  • Ecobonus: per il fabbricato residenziale è prevista la realizzazione del cappotto sulla muratura esterna, la coibentazione del tetto, la sostituzione dei serramenti e la messa in opera di impianto FV. Rimarrà inalterato il generatore di calore costituito da caldaia a biomassa legnosa centralizzata.
  • Sismabonus: previsto il rifacimento del tetto (struttura) e opere di impermeabilizzazione della parte seminterrata,allo scopo di eliminare umidità capillare di risalita e di infiltrazione perimetrale.
• sul fabbricato B è prevista la demolizione e ricostruzione, diversa consistenza planivolumetrica e diversa forma finale, per ricavare in ultima analisi una nuova abitazione, riducendo la consistenza finale delle unità da cinque a tre (abitazione e due autorimesse attualmente esistenti)

I quesiti:

• Fabbricato A:
  • per la parte Sismabonus, è giusto calcolare l'importo di euro 96.000 x 2?
  • per la parte Ecobonus, è giusto calcolare l'importo di euro 40.000 x 2?
• Fabbricato B:
  • per la parte Sismabonus, è giusto calcolare l'importo di 96.000 x 5?
  • per la parte Ecobonus, è possibile utilizzare il bonus di 50.000 in quanto una delle unità esistenti (anche se non residenziale) è riscaldata?

Le risposte sul Sismabonus dell'Ing. Cristian Angeli

Per quanto riguarda il Fabbricato A.

Il fabbricato oggetto del quesito viene genericamente descritto come “composto da due unità residenziali”, senza altre specificazioni.

Si può pertanto confermare che il massimale di spesa è pari a 192.000 euro, da spendersi per interventi di riduzione del rischio sismico, come ad esempio il rifacimento del tetto dal quale, con le opportune precauzioni progettuali (introduzione di cordolature, riduzione dei pesi o delle spinte) potrà scaturire un effettivo aumento della sicurezza strutturale del fabbricato.

In merito all’impermeabilizzazione della parte seminterrata si nutrono forti dubbi che questa tipologia di spesa possa essere ricompresa nel Sismabonus, poiché difficilmente sarà possibile individuare un nesso di causalità tra l’eliminazione dell’umidità capillare e la riduzione del rischio sismico.

Resta inteso tuttavia che, laddove le suddette opere di impermeabilizzazione risultassero correlate ad altri interventi di rinforzo strutturale (es. realizzazione di un placcaggio esterno in betoncino armato), potranno essere ammesse al beneficio fiscale poiché “il Superbonus spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili”. Tale principio è stato espresso chiaramente nella circolare 30/E al p.to 4.5.6.

Per quanto riguarda il Fabbricato B.

L’intervento descritto sul fabbricato B prevede sostanzialmente la demolizione e la ricostruzione, con cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale. Il quesito risulta particolarmente sintetico e quindi non è possibile comprendere se le “due autorimesse attualmente esistenti” alle quali viene fatto riferimento nello stato post, siano o meno oggetto di demolizione e ricostruzione.

Nell’ipotesi che si tratti di una demolizione totale con riduzione del numero di unità immobiliari, ai fini della determinazione dei limiti di spesa, occorre fare riferimento allo stato esistente all’inizio dei lavori, come affermato nella circolare 30/E al p.to 4.4.6 “con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.

Pertanto si condivide l’ipotesi prospettata dal gentile lettore, che ha previsto un importo ammesso a detrazione pari ad euro 96.000*5, purché la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio nello stato post “sia superiore al 50 per cento”, ovvero che vi sia “prevalenza della funzione residenziale”. Si veda in tal senso la circ. 30/E al p.to 4.4.2.

Le risposte sull'Ecobonus dell'Ing. Gianluca Oreto

Per quanto riguarda i quesiti sul calcolo dei limiti di spesa si possono unificare le risposte sui due fabbricati fornendo dei principi di natura generale. Nel caso di edifici plurifamiliari, per il calcolo della detrazione massima ammissibile vanno sempre prese in considerazione tutte le unità immobiliari costituenti l'edificio, anche le pertinenze presenti all’interno della sagoma (solo se si tratta di un edificio plurifamiliare, negli unifamiliari le pertinenze non fanno massimale autonomo).

A questo occorre ricordare che esistono delle categorie catastali escluse dal superbonus e che quindi non maturano limite di spesa. Il superbonus 110% si applica, infatti, agli edifici o unità immobiliari di natura residenziale ma non si applica alle seguenti categorie catastali:

• A/1 - Abitazioni di tipo signorile;
• A/8 - Abitazioni in ville;
• A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Ciò premesso occorre fare sempre molta attenzione nel caso di isolamento termico a cappotto perché esistono spese non ammissibili. Le spese ammissibili al bonus sono infatti quelle sostenute per l'isolamento di superfici riscaldate (o quelle necessarie per eliminare gli eventuali ponti termici).

Dopo aver calcolato i massimali di spesa, occorre individuare le spese ammissibili e quelle ammissibili e ripartirle tra le unità immobiliari (generalmente sulle tabelle millesimali di proprietà).

Nei due distinti casi:

• il fabbricato A matura euro 40.000 x 2;
• il fabbricato B matura euro 40.000 x 5.

Da verificare anche la "residenzialità" dell'edificio perché:

• per l'edificio “residenziale nel suo complesso” (oltre il 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari è residenziale), il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all'imprenditore che nel condominio ha l'ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;
• per l'edificio "non residenziale nel suo complesso” (superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50%), il Superbonus spetta per interventi realizzati sulle parti comuni solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).