Abusi edilizi: accertamento di conformità vs compatibilità paesaggistica

Sanatoria abusi edilizi: un eventuale accertamento di compatibilità paesaggistica è sufficiente per ottenere il titolo abilitativo, oppure è sempre necessario verificare la doppia conformità ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)? 

Abusi edilizi: doppia conformità e compatibilità paesaggistica

Si tratta di un'interessante questione che ha coinvolto il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8312/2021 in merito all'aumento volumetrico effettuato su alcuni trulli. I proprietari degli edifici avevano presentato:

• un’istanza per la regolarizzazione, ai sensi dell’art. 36 del DPR n. 380/2001, degli interventi edilizi effettuati in adiacenza alla costruzione esistente e consistenti in un ampliamento pari a circa 190 mc;
• una richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 91, comma 5, delle N.t.a. del P.P.T.R.

Su quest'ultima era stato dato parere positivo dalla Soprintendenza, con esclusivo riferimento alle opere oggetto di sanatoria. Allo stesso tempo però, nel parere era precisato che ai sensi dell’art. 75 delle N.t.a. del vigente P.R.G., “l'ampliamento di dimensione non compatibile in termini planimetrici rispetto alla preesistenza”, precisando anche che "le strutture dello stesso inglobano parzialmente la porzione muraria del manufatto a trulli, con conseguenze negative sull’integrità dello stesso in caso di parziale demolizione”.

Il parere positivo era quindi dato non per la legittimità dell'intervento, quanto perché si riconosceva un possibile pregiudizio per la conservazione della struttura originaria nel caso di demolizione.

Il Comune ha invece respinto la domanda di sanatoria, ex art. 36 del D.P.R. n. 380/01, e ha irrogato la sanzione amministrativa di cui all’art. 34, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001, ponendo oltretutto a fondamento dell'atto proprio quanto espresso dalla Soprintendenza, che escludeva l’eventualità della demolizione.

I proprietari hanno quindi presentato ricorso al TAR, che ha confermato l'insussistenza della doppia conformità. Da qui l'impugnazione della sentenza con l'appello al Consiglio di Stato.

Doppia conformità e compatibilità paesaggistica: la sentenza del Consiglio di Stato

Palazzo Spada ha evidenziato che il provvedimento con il quale il Comune ha respinto la domanda di sanatoria si basa, tra l’altro, sulle seguenti testuali ragioni: “le opere oggetto di Accertamento di Conformità, qualificabili non come “ampliamento” ma quale “nuova costruzione in attacco ai trulli e la “Modifica dell’immobile a trullo,, modifica dei prospetti e parziale demolizione di manufatti in pietra” non menzionata nella predetta istanza di permesso, non risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente né alla data della loro realizzazione né alla data di presentazione dell’istanza di Permesso di Costruire in Sanatoria".

Nessun accertamento di conformità riscontrabile, dunque: l'art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 infatti richiede che gli interventi abusivi siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo della realizzazione dell’opera, sia al momento della presentazione della istanza: "il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Non solo: la costruzione in ampliamento è da ritenersi "nuova costruzione" quindi in contrasto con quanto prescritto dall'art. 75 (ex79) del vigente PRG che nella parte "Salvaguardia dei trulli", indica per questi manufatti, previa acquisizione del parere della Soprintendenza, come interventi ammessi:

• restauro conservativo e consolidamento statico;
• risanamento igienico inteso o migliorare le condizioni di abitabilità;

e come divieti:

• demolizioni di trulli esistenti;
• edificazione di porticati in adiacenza ai trulli.

L'aumento della volumetria contestato era pari a oltre il 600% della cubatura preesistente, per cui in assoluto contrasto con le norme vigenti.

Compatibilità paesaggistica: per avere valore ci vuole anche conformità edilizia

A nulla vale il parere positivo relativo alla compatibilità paesaggistica: il Consiglio infatti ha evidenziato che il "benestare" della Soprintendenza al mantenimento dell’opera abusiva è giustificato dal fatto che l’eventuale demolizione rischierebbe di compromettere il preesistente trullo, interessato da una peculiare disciplina di tutela, posto che, sotto altro profilo, la stessa Soprintendenza ha confermato che “l’ampliamento in questione è di dimensione non compatibile in termini planimetrici rispetto alla preesistenza”.

L'appello è stato respinto, confermando la sentenza di primo grado: senza accertamento di conformità, a nulla vale l'ottenimento della compatibilità paesaggistica.