Realizzazione soppalco: SCIA o permesso di costruire?

Per realizzare un soppalco basta una SCIA o è necessario il permesso di costruire? Dipende dai casi, e soprattutto dalle dimensioni del locale costruito.

Realizzazione soppalco: ci vuole una SCIA o un permesso di costruire?

Così spiega la sentenza del Tar Campania, III sez,. n. 7693/2021, inerente il ricorso presentato contro l'ordinanza ingiunta da un’Amministrazione comunale per la realizzazione di alcune opere edilizie abusive consistenti in un soppalco in muratura di 60 mq circa, comprendente due vani e un servizio igienico, generando un nuovo livello di 1,85 m circa di altezza.

Tali opere erano state realizzate in assenza di titolo edilizio, per cui ne era stata disposta la demolizione. Da qui il ricorso al TAR per violazione dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) nonché del regolamento edilizio comunale. Secondo i ricorrenti, la disciplina edilizia del soppalco - ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di solito di un’abitazione, interponendovi un solaio, non sarebbe definita in modo univoco, ma andrebbe apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto.

Titolo edilizio per il soppalco: la sentenza del TAR

Il TAR ha respinto il ricorso, facendo riferimento alla giurisprudenza del Consiglio di Stato, secondo cui il regime edilizio dei soppalchi va considerato in relazione alle concrete caratteristiche del manufatto; in particolare:

• è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e ulteriore carico urbanistico;
•  rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori il soppalco che, per le dimensioni e l’altezza modesta o le modalità di realizzazione (ad esempio vano chiuso, senza finestre o luci), sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile e in particolare quello che non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno a sé stante.

Per altro il soppalco non si configura inoltre quale autonoma categoria edilizia: la sua realizzazione, ottenuta attraverso l’interposizione di uno o più solai orizzontali in uno spazio chiuso, è questione che non può risolversi una tantum ed in astratto, ma va concretamente valutata, caso per caso.

A tal proposito, l’orientamento giurisprudenziale più comune stabilisce che per la costruzione di aree soppalcate occorre sostanzialmente o il permesso di costruire o in alternativa la DIA onerosa. Occorre quindi distinguere i casi in cui:

• può essere sufficiente una denuncia di inizio di attività, nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensione al servizio della preesistente unità immobiliare;
• occorre una vera e propria concessione edilizia, oggi permesso di costruire, quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, comportando un incremento delle superfici dell’immobile e quindi anche un ulteriore possibile carico urbanistico.

Il soppalco realizzato dai ricorrenti, sia per le dimensioni che per la tipologia, non poteva essere realizzato in assenza di permesso di costruire in quanto amplia in maniera significativa la superficie calpestabile dell’immobile e, creando una ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi, determina una modifica della superficie utile dell'appartamento con conseguente aggravio del carico urbanistico e, pertanto, necessita del permesso di costruire.

Da qui la decisione di confermare l'ordine di demolizione per assenza di adeguato titolo edilizio.