Isolamento termico a cappotto: occhio alle parti private

Il Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto le ormai note a tutti detrazioni fiscali del 110% (superbonus) per interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.

Il Superbonus 110% per i condomini

Considerato che questa importante detrazione è stata "pensata" per gli edifici nella loro interezza (a cui si aggiungono le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti), l'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha previsto delle particolari modalità per l'approvazione di questi interventi nei condomini.

La regola (articoli 1121 e 1136 del codice civile) vuole che questi interventi siano considerati come innovazioni e in quanto tali necessiterebbero di deliberazioni dell'assemblea di condominio approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Come detto, l'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha previsto che per l'approvazione degli interventi di superbonus 110% (ecobonus e sismabonus) le deliberazioni dell'assemblea di condominio sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Isolamento termico a cappotto: nuova sentenza del Tribunale di Busto Arsizio

Questo chiaramente è valido per l'approvazione di interventi sulle "parti comuni". Ma cosa accade se per motivi di natura tecnica questi interventi vanno ad incidere sulle parti private? Ad esempio, cosa accade nel caso la realizzazione di un cappotto termico (uno degli interventi principali di superbonus 110%) imponga lavori all’interno dell’unità abitativa di proprietà esclusiva di un condomino?

A rispondere a questa domanda ci ha pensato il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza 7 aprile 2021, n. 514 che ci consente di approfondire il tema.

Nel caso di specie, l'assemblea condominiale, in assenza del ricorrente, aveva approvato la realizzazione di interventi di isolamento termico a cappotto che avrebbe coinvolto una porzione del balcone di proprietà esclusiva per uno spessore di cm 12 lungo l’intera parete prospicente il balcone, comportando la perdita di superficie utilizzabile del balcone.

Cappotto termico: l'approvazione da parte del Condominio

I giudici hanno rilevato che il capitolato oggetto della delibera prevedeva la posa di un cappotto di cm 12 di spessore, in assenza del consenso di tutti i condomini interessati dalla conseguente riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale.

Benché sia vero che il mancato isolamento di queste parti avrebbe minato l’efficacia dell’isolamento, lasciando parti comuni dell’edificio esposte a inevitabili ponti termici, compete comunque al singolo condomino apprezzare la vantaggiosità, in termini di risparmio energetico e di confort abitativo, della perdita di superficie della proprietà individuale.

La delibera va ritenuta nulla per violazione del diritto del condomino all’integrità della superficie della sua proprietà esclusiva e l’opera deve ritenersi illegittimamente deliberata a maggioranza dei condomini.

Conclusioni

A prescindere se la posa del cappotto termico accede al superbonus 110 o meno, e quindi se gode della maggioranza ridotta per l'approvazione in condominio, occorre fare molta attenzione su quali parti si andrà ad intervenire. È chiaro che un intervento fatto bene potrebbe necessitare un intervento che incide su parti private e, in questo, caso non basterebbe un terzo del valore dell'edificio ma occorrerebbe il via libera di tutti i condomini interessati.