Diritti edificatori: gli obblighi dell'Amministrazione a seguito di esproprio

Diritti edificatori in volo: cosa succede nel caso in cui un’Amministrazione non assegna un’area di atterraggio a compensazione di quanto espropriato? A spiegarlo è il TAR Lazio, Sez. II bis con la sentenza n. 13664/2021, a seguito del ricorso presentato da un’azienda contro un’Amministrazione Comunale, per l’assegnazione delle aree di atterraggio edificabili e quindi per la spendibilità dei propri diritti edificatori.

Diritti edificatori "in volo": la sentenza del TAR

Nel caso in esame, la ricorrente è titolare di diritti edificatori, scaturiti a seguito dell’esproprio di alcuni terreni da parte di un’Amministrazione, con previsione di riallocazione delle volumetrie. Una parte di questi diritti non ha però trovato collocazione per saturazione delle aree disponibili, per cui la ricorrente ha richiesto un’eventuale compensazione al mancato esercizio dello jus edificandi.

Il Tar ha accolto il ricorso, osservando innanzitutto che "l’utilità che forma oggetto dei diritti edificatori non può essere realizzata dal titolare della relativa situazione giuridica senza la collaborazione dell’Amministrazione comunale, titolare del potere di governo del territorio". Ciò significa che spetta all’Amministrazione individuare le aree nelle quali poter collocare i diritti edificatori e quindi dipende da essa consentire l’esercizio dello jus aedificandi, che è stato costituito quale compensazione delle facoltà originarie sul suolo espropriato.

Ne deriva che, quando la facoltà di individuazione delle aree “di atterraggio” non è esercitata a monte e quindi quando lo strumento urbanistico non regola già direttamente la scelta dei suoli sui quali realizzare le cubature, né risultano altri criteri di utilizzabilità delle volumetrie in maniera automatica, i diritti edificatori attribuiscono al loro titolare, nei rapporti con l’Amministrazione, una posizione di interesse legittimo. Questa posizione lo abilita ad esercitare facoltà di tipo sollecitatorio e propositivo verso l’Ente, inclusa la legittimazione a proporre azione contro l’inerzia che quest’ultimo eventualmente serbi nell’individuazione delle “aree di atterraggio” entro termini che, se non diversamente fissati nella legge regionale o nello strumento urbanistico, devono essere ragionevoli, in quanto manifestazione di un’obbligazione in capo all’Ente dall’accordo urbanistico.

Diritto edificatorio compensativo: le soluzioni possibili

Cosa succede quando il diritto edificatorio compensativo, decorsi i termini ragionevoli di individuazione delle aree di atterraggio, non è più esercitabile per esaurimento delle aree?

A quel punto l’Amministrazione sarà tenuta a:

• approntare una apposita variante urbanistica, laddove persista l’interesse pubblico a consentire l’edificazione);
• procedere in alternativa alla monetizzazione del diritto e corrisponderne un valore commisurato alla originaria indennità di espropriazione.

Sul punto, il TAR evidenzia che la costituzione convenzionale di un diritto edificatorio in luogo dell’indennità di esproprio va qualificata sostanzialmente come una “datio in solutum”, come del resto confermato dall’orientamento giurisprudenziale che riconosce una “remunerazione alternativa a quella pecuniaria per i proprietari dei suoli da espropriare”.

Quindi, la titolarità di un diritto edificatorio compensativo scaturisce da un accordo di diritto pubblico mediante il quale, con il consenso del privato, l’Amministrazione intende adempiere all’obbligo di corrispondere l’indennità per l’esproprio, con la costituzione in capo al titolare di un diritto ad edificare in aree individuate dallo strumento urbanistico oppure da individuarsi. L’estinzione dell'obbligo si verificherà solo quando la diversa prestazione dedotta sarà completamente eseguita, con la individuazione delle “aree di atterraggio” e il diritto costituito in capo al proprietario diverrà concretamente esercitabile.

Monetizzazione del diritto edificatorio

Se invece l’area di atterraggio non è individuata, oppure diviene impossibile allora ritornerà ad essere esigibile l’adempimento dell’obbligazione originaria, di corrispondere l’indennità di espropriazione al titolare dell’area.

La monetizzazione da corrispondere al titolare del diritto edificatorio compensativo non più realizzabile non va quantificata con riferimento al valore di mercato dell’immobile che avrebbe potuto essere edificato in forza di tali diritti: la “datio in solutum“ infatti adempie l’originaria obbligazione indennitaria dell’espropriazione dell’area e quindi sarà questa a determinare l’importo delle somme da corrispondere.

Il corrisposto sarà quindi pari al valore del terreno espropriato.

Il TAR ha accolto il ricorso, stabilendo l’obbligo per l’Amministrazione di assumere tutte le iniziative necessarie per consentire la effettiva utilizzazione dei diritti edificatori; in mancanza, sarà tenuta a corrispondere il valore monetario dei diritti edificatori di cui è titolare, secondo il valore delle aree espropriate.