Superbonus 110%: nuovi chiarimenti dal Fisco sugli edifici plurifamiliari

Dall'1 gennaio 2021, per effetto delle modifiche apportate dalla Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021), le detrazioni fiscali del 110% (superbonus) spettano anche agli interventi realizzati su edifici plurifamiliari non in condominio, composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche.

Superbonus 110%, edifici plurifamiliari e residenzialità

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate 8 agosto 2020, n. 24/E, ha chiarito che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

In particolare, per il calcolo delle cosiddetta "residenzialità" dell’edificio vanno prese in considerazione le superfici reali di tutte le unità immobiliari:

• qualora la superficie di quelle destinate a residenza ricomprese sia superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni;
• qualora la superficie di quelle destinate a residenza ricomprese sia inferiore al 50%, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Superbonus 110% e residenzialità: nuova istanza all'Agenzia delle Entrate

Sull'argomento registriamo la nuova risposta 7 gennaio 2022, n. 5 con la quale l'Agenzia delle Entrate ha fornito un nuovo chiarimento sugli interventi di efficientamento energetico e antisismici su edificio di un unico proprietario (con usufrutto parziale a favore di un altro soggetto), composto da unità abitative residenziali e non e sulla prevalenza della natura residenziale dell'edificio.

Nell'istanza il contribuente ha specificato di essere proprietario di un fabbricato composto da 4 unità immobiliari (con usufrutto parziale al 50% a favore della madre), distintamente accatastate con relativo numero di subalterno e rendita catastale propria.

In particolare, l'edificio è costituito:

• da un corpo principale che comprende:
  • due abitazioni classificate nella categoria catastale A/2, poste al primo piano;
  • un laboratorio artigianale classificato nella categoria catastale C/3, posto al piano terra (posseduto in qualità di persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività di impresa arti e professioni) e concesso in locazione (dove il conduttore esercita la propria attività professionale), lo stesso non è riscaldato e fruisce di solo impianto elettrico indipendente;
• da una unità adiacente collegata strutturalmente al medesimo corpo di fabbrica sempre a piano terra, con funzione di autorimessa, classificata nella categoria catastale C6, ed è pertinenziale alle due abitazioni, la stessa non è riscaldata.

Alle unità residenziali poste al primo piano, dotate di impianti idrici, termici ed elettrici indipendenti, si accede da strada pubblica attraverso una scala esterna condivisa che porta a un lastrico solare comune pavimentato con funzione di terrazza, il quale a sua volta conduce agli ingressi delle abitazioni; i percorsi non sono delimitati da portoni o cancelli propri alle unità residenziali.

Le unità C/3 e C/6 usufruiscono di ingresso proprio su pubblica via.

La superficie dell'unità C/3 è maggiore della somma delle altre tre, in quanto comprende anche l'area sottostante al lastrico solare pur avendo accesso autonomo, non ricade nella categoria di unità immobiliare funzionalmente indipendente, mancando di almeno tre impianti tecnici propri.

Il fabbricato, secondo l'Istante, nella sua interezza, è da definirsi a prevalente destinazione non residenziale.

L'Istante intende avvalersi del superbonus 110% per gli interventi che intende effettuare di efficientamento energetico e isolamento termico, delle sole unità residenziali (con esclusione delle unità poste al piano terra) tramite coibentazione delle murature che le circondano (parti comuni) ed interventi "trainati" (quali sostituzione delle due caldaie autonome con due nuovi generatori di calore e acqua calda parimenti indipendenti, sostituzione degli infissi installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici, installazione di collettori solari, installazione di moduli fotovoltaici).

Intende, altresì, procedere al rifacimento del tetto dello stabile in modo che la nuova copertura sia maggiormente efficiente dal punto di vista del contenimento delle dispersioni termiche. L'insieme delle misure di contenimento dei consumi comporterà il miglioramento di due classi energetiche dell'edificio.

Inoltre, intende rifare il tetto dell'edificio con criteri antisismici al fine di contribuire ad un miglioramento della risposta antisismica del fabbricato.

L'Istante, chiede, se:

1. possa fruire del regime previsto dall'articolo 119, comma 9, lettera a) del decreto Rilancio, in relazione agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In particolare, chiede di conoscere se i criteri di determinazione dei massimali di spesa, nonché i criteri di prevalenza della destinazione residenziale e di ripartizione delle spese agevolabili delle unità immobiliari possedute da un unico proprietario, siano i medesimi, rispetto a quelli previsti sulle parti comuni in condominio;
2. quali siano i criteri di determinazione delle agevolazioni spettanti in caso di interventi di efficientamento ed isolamento termico sull'edificio descritto in presenza di locali non riscaldati, sottostanti alle unità residenziali;
3. la spesa per lavori di risanamento della scala condivisa possa essere agevolata con detrazione d'imposta pari al 50 cento.

Superbonus 110% e residenzialità: la risposta del Fisco

Dopo aver ricordato la norma agevolativa e la risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che ai fini dell'applicazione del Superbonus, agli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, si applicano le stesse regole per gli edifici in condominio.

Ciò comporta che, laddove sussistano tutti i requisiti richiesti dalla norma, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è costituito comprese le pertinenze.

Inoltre, va verificato che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50%.

Ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l'edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

Con specifico riferimento alla fattispecie in esame, riguardante la possibilità per l'Istante di beneficiare del Superbonus, in relazione alle spese sostenute, quale comproprietario dell'edificio composto da un unico corpo di fabbrica che comprende due unità residenziali, una pertinenza ed una unità censita nella categoria catastale C/6, occorre rilevare che laddove non sussista la condizione della prevalenza della residenzialità, come rappresentato dallo stesso Istante, secondo i criteri sopra precisati, non può fruire delle agevolazioni previste dal decreto Rilancio.

Risulta, di conseguenza assorbito il secondo quesito. Per quanto concerne il terzo, sulla possibilità di fruire della detrazione nella misura del 50% per gli interventi che riguardano il rifacimento delle scale all'interno dell'edificio posseduto da un unico proprietario, si rappresenta che l'articolo 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi di cui al d.P.R. n. 917 del 1986, (di seguito Tuir) disciplina una detrazione dall'imposta lorda delle persone fisiche per le spese sostenute, tra l'altro, per la realizzazione degli interventi di cui alle lettere b), c), e d) dell'articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo unico dell'edilizia), effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze.

Si tratta, nello specifico, degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo nonché di ristrutturazione edilizia. Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, inoltre, la detrazione spetta anche per le spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria di cui alla lett. a) del citato articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Come chiarito con la circolare 25 giugno 2021, n 7/E, risultano ricompresi, a titolo esemplificativo, nella manutenzione straordinaria, tra l'altro, gli interventi di rifacimento di scale e rampe. Nella medesima circolare n. 7/E del 2021 viene, inoltre, ribadito che ai fini della detrazione in esame, i chiarimenti forniti per i condomini valgono anche quando un intero edificio, composto da due o più unità immobiliari distintamente accatastate, è posseduto da un unico proprietario o da più comproprietari e siano in esso rinvenibili parti comuni alle predette unità immobiliari.

Ciò comporta che:

• la locuzione "parti comuni di edificio residenziale" deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori. In tal caso, pertanto, l'unico proprietario (o i comproprietari) dell'intero edificio ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni;
• in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio;
• le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell'edificio, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate dall'unico proprietario dell'intero edificio in modo autonomo ai fini dell'individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento; nel caso di titolarità di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione.

Tanto premesso, nel caso di specie, al ricorrere di ogni altra condizione, l'Istante potrà fruire della detrazione di cui all'articolo 16-bis del TUIR, attualmente nella misura pari al 50% delle spese sostenute, calcolata su un ammontare massimo delle stesse pari a 96.000 per immobile, per gli interventi di rifacimento delle scale, secondo i criteri sopra precisati. In particolare, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è inferiore al 50 per cento, la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni dovrà essere commisurata alle sole unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.