RISCHI GIURIDICI SULLA VENDITA

Nel 2005, con il comma 9 dell’articolo 12 della legge n. 246 che consente la liberalizzazione della vendita dei box e dei posti auto, si è modificato l’articolo 41-sexies della legge n. 1150/1942 a cui, materialmente, è stato aggiunto il seguente comma: “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
Ma questa modifica non convince tant’è che, in chi desidera acquistare, si è suscitato un certo scetticismo soprattutto perché ciò che è stato annunciato significa:

• che si potranno trasferire liberamente le aree destinate a parcheggio,
• che le aree destinate a parcheggio non sono gravate da diritti d’uso in favore degli abitanti,>/li>
• che le aree trasferite non sono più collegate agli immobili per i quali sono state obbligatoriamente realizzate né sono soggette all’uso di coloro che le occupano o vi accedono.

Ad essere precisi, la modifica riguarda solo le aree che sono state costruite in forza del primo comma dell’articolo 41-sexies della legge n. 1150/1942 che, modificata il 6 agosto 1967 dalla legge n. 765, così recita: “Nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione” e che, successivamente, la legge n. 122/1989 ha ulteriormente corretto dimezzando il rapporto in 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi.

L’effetto principale della legge del 2005, quindi, applicandosi solo a quegli spazi per parcheggi realizzati in forza al primo comma dell’articolo 41-sexies che “non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta”, va a cancellare solo la relazione forzata tra le unità immobiliari e le aree destinate a parcheggio: il proprietario di questi parcheggi acquista, quindi, il diritto di goderne e di disporne a prescindere dal godimento e dalla circolazione delle unità immobiliari per le quali erano appositamente stati costruiti.
Questi beni però fanno parte dei beni giuridici di interesse pubblico e, come tali, non vengono intaccati dalle nuove disposizioni di legge; per questo motivo gli spazi realizzati in forza del primo comma dell’articolo 41-sexies della legge n. 1150/1942 sono destinati ad essere utilizzati dagli abitanti e, se questo rispecchiasse la realtà, sarebbero compromesse le basi su cui si fonda la funzione della vendita.
Inoltre, si deve considerare che la vendita di un bene non ha senso se il valore del bene resta immutato e, poiché deve restare tale per gli abitanti, la vendita può sussistere solo nel caso in cui venga modificato il vincolo a parcheggio, sempre rispettando la disciplina urbanistico-edilizia.
La diretta conseguenza di questo è, quindi, che nel caso di contratti di vendita di parcheggi, “realizzati obbligatoriamente in forza del primo comma dell’articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150”, si può rischiare che vengano considerati strumenti che modificano il regime giuridico dei questi beni.