L’agibilità degli edifici: guida pratica alle procedure edilizie e aspetti contrattuali

L’art. 3, comma 1, lettera i) del D.Lgs. n. 222/2016 (c.d. Decreto SCIA 2) ha apportato notevoli modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) tra le quali la completa sostituzione dell’art. 24 che riguarda l’agibilità.

Dall’abitabilità all’agibilità: la guida pratica ANCE

Di questo interessante argomento se ne parla all’interno della guida pratica realizzata dall’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) dal titolo “L’agibilità degli edifici - Procedure edilizie e aspetti contrattuali”. Una guida che ripercorre storicamente il concetto di agibilità, partendo dal Regio Decreto n. 1265 del 1934 in cui i concetti di conformità urbanistica-edilizia e di salubrità degli edifici erano legati a quella che era definita abitabilità.

La guida ANCE è strutturata nei seguenti capitoli:

1. La nozione di agibilità
2. Evoluzione normativa: dal R.D. 1265/1934 al D. Lgs. 222/2016
3. La Segnalazione Certificata di Agibilità
4. I controlli da parte dell’Amministrazione
5. Profili urbanistico-edilizi
   • Edifici privi di agibilità
   • Agibilità e condono edilizio
   • Agibilità e conformità
6. La documentazione richiesta dalle Regioni per l’agibilità
7. Profili contrattuali
   • Compravendita in assenza di agibilità
   • Locazione in assenza di agibilità

Agibilità, condono edilizio e conformità

Molto interessante è il paragrafo che riguarda l’agibilità e il condono edilizio in cui si pone la questione se al rilascio del condono edilizio consegua automaticamente l’agibilità degli immobili condonati.

Su questo tema sono intervenuti parecchi interventi della giurisprudenza e della Corte Costituzionale. Alla fine si è chiarito che a fronte del rilascio del provvedimento di condono il Comune deve verificare, esercitando la cosiddetta “discrezionalità tecnica” attribuita alla Pubblica Amministrazione, le singole situazioni caso per caso e valutare la sussistenza di adeguate condizioni di salubrità, di igiene, di aerazione.

Stimolante è anche il paragrafo che mette in fila agibilità e conformità. Su questo la guida ANCE ha rilevato che occorre tenere distinte l’agibilità dalla conformità edilizia:

• l’agibilità attesta che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme in vigore in materia di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
• la conformità edilizia, invece, è la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione (o l’ha legittimata in seguito a sanatoria ordinaria o condono) e/o il titolo edilizio che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’immobile o unità immobiliare, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali (Art.9 bis comma 1 bis D.P.R. 380/2001).

Su questo argomento il Consiglio Nazionale del Notariato ha affermato che “l’assenza di agibilità non esclude la preesistente regolarità urbanistica del bene.

Compravendita e locazione in assenza di agibilità.

Meritano una menzione anche i paragrafi che parlano di compravendita e locazione in assenza di agibilità. Aspetti sui quali esiste una copiosa giurisprudenza benché non esista alcuna disposizione normativa che qualifichi l’agibilità - o la mancanza della segnalazione certificata di agibilità (ex certificato di agibilità) - come requisito di validità dell’atto. E proprio perché non esiste una normativa che tratti l’argomento, secondo l’ANCE l’atto è valido ed efficace anche se gli effetti di una eventuale assenza di agibilità è rimessa all’autonomia contrattuale delle parti (ciò anche al fine di evitare successive controversie).

L’acquirente, qualora sia a conoscenza della mancanza dei requisiti di agibilità e voglia ugualmente acquistare il bene, dovrà dichiarare espressamente di esserne consapevole. Fuori da tale ipotesi, il venditore è responsabile dell’agibilità dell’immobile e l’acquirente potrà chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito.

L’obbligo di consegnare all’acquirente la certificazione di agibilità espone, in sostanza, il venditore a responsabilità in caso di mancato adempimento e l’acquirente dovrà dimostrare di aver subito un danno in considerazione del “minor valore di scambio” dell’immobile e di eventuali problemi di commerciabilità.

In riferimento alla responsabilità del venditore ANCE distingue i casi di mancanza di agibilità e mancanza di certificazione di agibilità, in quanto:

• la mancanza dei requisiti di agibilità (previsti all’epoca della fine dei lavori) si qualifica giuridicamente come “consegna di una cosa al posto di un’altra” con conseguente inadempimento del venditore; in tal caso sarà possibile chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno;
• la mancanza della certificazione di agibilità, non dovuta ad assenza dei relativi requisiti previsti all’epoca della fine dei lavori può essere considerata un vizio dell’immobile e come tale determinare la richiesta di un risarcimento del danno.

Se invece è stata presentata la segnalazione certificata di agibilità, il venditore deve consegnarne all’acquirente una copia con la ricevuta della presentazione.

Se l’agibilità era stata attestata per silenzio assenso, è opportuno che il venditore consegni all’acquirente copia della domanda dichiarando il decorso del termine previsto dalla legge e la circostanza che non siano stati emessi provvedimenti di sospensione o diniego.

Il venditore sarà esente da responsabilità solo nel caso in cui il compratore abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza.

In relazione, infine, al contratto di locazione stipulato in assenza di agibilità, la giurisprudenza ha operato una distinzione tra locazione ad uso abitativo e locazione ad uso commerciale:

• locazione ad uso abitativo: l’assenza di agibilità non rende nullo il contratto di locazione, ma consente all’inquilino di sciogliersi dall’impegno, chiedendo la risoluzione del contratto;
• locazione ad uso commerciale: la mancanza del certificato di agibilità dell'immobile non è causa di risoluzione del contratto.