Trasformazione solaio in terrazzo: edilizia libera o ristrutturazione?

Ampliare il balcone, trasformare il solaio o il lastrico solare in terrazzo: la tentazione per chi abita all'ultimo piano di un edificio è forte, ma bisogna prestare attenzione se è possibile farlo e a quali condizioni è concesso. Perché anche se sembra un intervento semplice e che non nuoce nessuno, è pur sempre un intervento di ristrutturazione.

Trasformare il solaio in terrazzo è possibile? La sentenza del TAR

La trasformazione di un solaio in terrazzo comporta infatti la creazione di un nuovo carico urbanistico e un cambio di destinazione d’uso. Lo conferma il Tar Piemonte, sez. Seconda, con la sentenza n. 51/2022, inerente il ricorso contro l’ordine di demolizione di un solaio di circa 15 mq, costruito come sopraelevazione di un tetto e in ampliamento di un balcone, per realizzare un unico terrazzo.

Secondo il ricorrente (che non era il responsabile dell’abuso, bensì il nuovo proprietarioo dell’immobile su cui era già presente il terrazzo oggetto dell’ordine di demolizione), l’opera non rientrava tra gli interventi di ristrutturazione edilizia ex art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), ma tra quelli di edilizia libera previsti dall’art. 6 dello stesso Decreto, con conseguente inapplicabilità della misura demolitoria di cui all’art. 33 del D.P.R. n. 380/2001.

Il TAR ha respinto il ricorso: l’opera contestata non rientra fra le seguenti attività di edilizia libera:

• ex art. 6, comma 1, lett. b), D.P.R. n. 380/2001, che contempla «gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, oppure di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio». Il terrazzo è stato costruito ex novo e ha generato un’ulteriore superficie calpestabile a servizio dell’abitazione del ricorrente, alterando così la sagoma dell’edificio.
• ex art. 6, comma 1, lett. e ter), D.P.R. n. 380/2001, ossia tra le opere d’edilizia libera «di pavimentazione e di finitura di spazi esterni… ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati», perché, sebbene il vano sottostante il terrazzo sia un locale vuoto, l’intervento complessivamente considerato non ha funzione di mera finitura di spazi esterni, ma di creazione di una ulteriore superficie;
• ex art. 6 bis D.P.R. n. 380/2001, come intervento residuale subordinato alla comunicazione d’inizio lavori.

Realizzazione terrazzo: SCIA o permesso di costruire?

Piuttosto, la realizzazione del terrazzo richiama i caratteri tipici della ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lett. d), d.p.r. 380/2001 e, più nello specifico, nella ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’art. 10, comma 1, lett. c), d.p.r. 380/2001, subordinata al rilascio del permesso di costruire.

Come evidenziato dalla giurisprudenza, «nell’ipotesi di cambio di destinazione d’uso, avvenuta trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, è necessario il permesso di costruire, non essendo realizzabile detta trasformazione tramite semplice s.c.i.a. né tramite comunicazione di inizio lavori ex art. 6, D.P.R. n. 380 del 2001».

Diversamente dal solaio, la realizzazione di un terrazzo comporta infatti un incremento di carico urbanistico, dato che modifica gli elementi tipologici formali e strutturali dell’organismo, rendendolo diverso da quello preesistente e, quindi, rientra nella ristrutturazione edilizia richiedente, ex art. 10, comma 1, lett. c), d.p.r. 380/2001, il rilascio del permesso di costruire.

Di conseguenza, l’ordine di demolizione ai sensi dell’art. 33, comma 1, d.p.r. 380/2001 è legittimo.

Cambio proprietario: l'abuso permane e l'ordine di demolizione è legittimo 

Infine, il fatto che il ricorrente avrebbe acquistato l’immobile già dotato del terrazzo abusivo e non avrebbe dunque apportato alcuna modificazione allo stato dei luoghi non è rilevante:

• l’ordine di demolizione di opere abusive, avendo carattere reale, può essere irrogato, oltre che nei confronti del responsabile, anche nei confronti dell’attuale proprietario del bene estraneo all’abuso;
• il provvedimento è rigorosamente vincolato ai presupposti di legge, per cui esso è sufficientemente motivato con la descrizione delle opere abusive e il richiamo alla loro accertata abusività e non richiede l’esplicazione delle ragioni di pubblico interesse che impongono la rimozione dell’abuso, neppure quando l’ingiunzione intervenga a distanza di tempo dalla sua realizzazione, il titolare attuale non ne sia responsabile e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino.

Il ricorso è stato quindi respinto: il terrazzo, realizzato senza permesso di costruire, è abusivo e va demolito.