Cambio destinazione d'uso: come determinare l'utilizzo originario dell'immobile

Quando si richiede un cambio di destinazione d’uso su un immobile, è l'originario titolo abilitativo a stabilirne oggettivamente quale fosse l'utilizzo e non l'uso concreto effettuato.

Cambio destinazione d'uso: come determinare l'uso originario

Lo ha specificato il Tar Campania, sez. Seconda, con la sentenza n. 513/2022, relativa al ricorso contro il diniego al permesso di costruire stabilito da un’amministrazione comunale.

Questi i fatti. Il proprietario di un immobile aveva richiesto un permesso di costruire per completamento e cambio di destinazione d’uso da attività produttiva a residenziale ai sensi dell’art. 7 comma 6 L.R. Campania  n. 19/2009.

Tale norma, rubricata come “riqualificazione aree urbane degradate”, al comma 6 prevede che "nelle aree urbanizzate [con le esclusioni di cui all'articolo 3], per edifici non superiori a diecimila metri cubi destinati prevalentemente ad uffici e residenze o alloggi di servizio che non abbiano goduto dei benefici contributivi, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, è consentito il mutamento di destinazione d'uso a fini abitativi con una previsione a edilizia convenzionata in misura non inferiore al venti per cento del volume dell'edificio".

Secondo l’ammminsitrazione Comunale la disposizione non poteva essere applicata in questo caso, perché l’immobile si trovava ancora al rustico e privo di accatastamenti e agibilità.

Di diverso avviso la parte ricorrente, secondo cui:

• l’edificio era stato ultimato, risultando mancante solo delle finiture, tanto da risultare accatastato e dotato di certificato di collaudo, depositato nel 2006;
• la legge regionale prevedeva per “volumetria esistente” anche quella ultimata, ma non ancora dotata di certificato di agibilità;
• la disposizione normativa si riferisce comunque ad edifici “destinati prevalentemente ad uffici e residenze o alloggi di servizio” e non già adibiti a tali destinazioni.

Inoltre, diversamente da quanto specificato nel preavviso, il Comune ha motivato il provvedimento di diniego sottolineando che l’area in cui rientrava l’immobile non era qualificata come degradata, come richiesto dall’art. 7 della legge regionale e che l’edificio in questione sarebbe stato dotato di un permesso di costruire “decaduto”, con conseguente sua inefficacia in parte qua.

Cambio destinazione d'uso: la sentenza del Tar

Il TAR ha accolto il ricorso: innanzitutto, gli ulteriori motivi dedotti dall’amministrazione nella determinazione finale non erano appunto presenti nel preavviso di diniego che invece, pur facendo riferimento alla medesima disposizione dell’art. 7 comma 6, ha riguardato non i profili urbanistici relativi all’area di insistenza dell’immobile, ma soltanto quelli edilizi concernenti la destinazione originaria dell’edificio dismesso.

Di conseguenza, dato che nel preavviso di diniego l’amministrazione aveva incentrato il contraddittorio sui requisiti dell’edificio, aveva implicitamente esaminato in senso positivo il presupposto generale relativo alla conformazione dell’area; allo stesso modo, non aveva considerato la decadenza parziale dell’efficacia del precedente permesso di costruire risalente al 2005.

In ogni caso il ricorso è stato anche accolto relativamente al cambio di destinazione d’uso. Secondo il giudice, per destinazione bisogna intendersi, analogamente a quanto si può ricavare dall’art. 23-ter del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico Edilizia) quella risultante dai titoli giuridici o dalle risultanze catastali ed è irrilevante l’uso concreto che si assume sia o meno stato praticato sull’immobile.

Infatti la destinazione di un immobile non si identifica con l'uso che ne fa in concreto il soggetto che lo utilizza (mutamento d'uso di fatto), ma con quella impressa dal titolo abilitativo, ossia con una connotazione oggettiva che vale ad individuare in modo inconfutabile ed evidente un determinato bene. In altri termini, la destinazione d'uso giuridicamente rilevante di un immobile è unicamente quella prevista da atti amministrativi pubblici, di carattere urbanistico o catastale.

Nel caso in esame, la destinazione originaria si poteva rinvenire nel permesso di costruire del 2005, e non in un atto diverso quale quello di agibilità, che ha funzioni diverse da quelle edilizie.

Quindi il ricorso è stato accolto, annullando il provvedimento di diniego al permesso di costruire per cambio di destinazione d’uso.