Superbonus 110% e condomini: i dubbi sull'approvazione e il processo

L'attuale versione dell'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), come da ultime modifiche apportata dalla Legge di Bilancio 2022, prevede per i condomini e gli edifici plurifamiliari una proroga alla scadenza stabilità per gli interventi che accedono alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

L'orizzonte temporale per i condomini

In particolare, i soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettere a) e d-bis) del Decreto Rilancio, ovvero:

• condomini;
• persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edifici plurifamiliari da 2 a 4 u.i. autonomamente accatastate;
• organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;

possono portare in detrazione al 110% le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023, mentre:

• le spese sostenute nell'anno 2024 andranno in detrazione al 70%;
• le spese sostenute nell'anno 2025 andranno in detrazione al 65%.

L'approvazione da parte dell'assemblea: dubbi sulle prestazioni professionali

L'art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio, in deroga alle ordinarie procedure contenute nel codice civile, prevede per i condomini una particolare procedura per l'approvazione degli interventi di superbonus 110%. In particolare, le deliberazioni dell'assemblea del condominio sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

In realtà, nella formulazione del comma 9-bis si parla solo di interventi di superbonus e non anche di tutte le prestazioni professionali connesse (valutazioni preliminari, progettazione, direzione dei lavori, sicurezza,....). È chiaro che dal punto di vista teleologico la disposizione andrebbe letta in modo estensivo e che anche tutte le prestazioni professionali connesse agli interventi di superbonus 110% dovrebbero poter godere della maggioranza semplificata (1/3) prevista al comma 9-bis. Altrettanto chiaro è che la formulazione "poco precisa" del legislatore lascia ampi margini per l'impugnazione della delibera di approvazione relativa alle prestazioni professionali che non dovesse arrivare con la canonica maggioranza prevista all'art. 1136 del Codice Civile.

L'avvio di una prestazione professionale non presuppone, infatti, l'effettiva realizzazione dell'intervento. In questo caso, quali sono le "colpe" nell'avere approvato una prestazione professionale con maggioranza semplificata su interventi che poi non vengono eseguiti? Bel dubbio che il legislatore avrebbe potuto eliminare con una migliore formulazione del comma 9-bis inserendo anche tutte le prestazioni professionali relative agli interventi.

Il flusso di attività per i condomini

Dubbi a parte sull'approvazione delle delibere che riguardano le prestazioni professionali connesse agli interventi di superbonus 110%, di seguito si propone un flusso di attività relative alla realizzazione di un intervento di superbonus.

Fase 1 - Discussione in assemblea

La prima è una fase di natura informativa in cui l'amministratore o un condomino stesso dovrebbe illustrare all'assemblea i vantaggi e le possibilità offerte dal Decreto Rilancio. A seguito di questa fase, il Condominio dovrebbe verbalizzare la volontà di procedere con le fasi preliminari.

Fase 2 - Valutazioni preliminari

In questa fase dovrebbe essere invitati uno o più professionisti per la formulazione di un preventivo relativo alle seguenti prestazioni:

• valutazione sullo stato legittimo dell'immobile;
• valutazioni preliminari (ambito soggettivo e oggettivo) di accesso al superbonus.

Fase 3 - Analisi di fattibilità

A seguito delle relazioni preliminari, il Condominio avrà la possibilità di scegliere se proseguire ancora con la valutazioni tecniche necessarie per intervenire sull'edificio utilizzando il Superbonus 110%. È in questa fase che si potrà procedere ad invitare uno o più professionisti a formulare una analisi di fattibilità per valutare tecnicamente le possibilità di accesso al superbonus anche a seguito di disponibilità dei singoli condomini a partecipare attraverso gli interventi trainati eventualmente necessari.

Si ricorda, infatti, che il requisito richiesto per il doppio salto di prestazione energetica potrebbe richiedere di intervenire sulle parti private. Si pensi, ad esempio, al cappotto posato a ridosso di un balcone aggettante; in questo caso il singolo condomino dovrà dare il suo benestare alla riduzione (anche se solo di pochi centimetri) della superficie calpestabile.

Fase 4 - Progettazione definitiva ed esecutiva

A seguito dell'analisi di fattibilità tecnica, se il Condominio avesse ancora la possibilità e la voglia di procedere, dovrebbe incaricare un professionista a redigere il progetto relativo agli interventi con relativo computo metrico. È chiaro che se si tratta di interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) si dovrà contattare un esperto termotecnico, mentre se stiamo parlando di interventi di natura strutturale (sismabonus) dovrà essere contattato uno strutturista.

Fase 4 - Scelta dell'impresa

Dopo aver ricevuto il progetto e il computo metrico, si procede alla scelta dell'impresa e dei professionisti che si occuperanno della direzione dei lavori, della sicurezza e delle asseverazioni. È sempre preferibile che professionisti e impresa siano "terzi" tra loro; ricordiamo infatti che la figura del professionista è sempre a garanzia del committente.

Una volta scelta l'impresa, si potrà affidare l'incarico ed è in questa fase che si sceglie anche la modalità di fruizione del superbonus e quindi se in dichiarazione dei redditi, sconto in fattura o cessione del credito.

Fase 5 - Asseverazioni finali

A fine lavori (o per stato di avanzamento) il professionista incaricato dovrà procedere all'asseverazione del rispetto dei requisiti minimi (nel caso di sismabonus l'asseverazione va allegata alla CILAS o al titolo edilizio) e della congruità dei costi. Nel caso di sconto in fattura, cessione del credito oppure di utilizzo della detrazione in dichiarazione dei redditi ma non con la precompilata, sarà necessario anche il visto di conformità da parte del commercialista.

Fase 6 - Cessione del credito

Nel caso di cessione del credito, è sempre preferibile che il Condominio si faccia "accompagnare" nel percorso di superbonus da un Istituto di credito che appoggiandosi ad alcune società primarie di consulenza, seguirà la pratica, la documentazione e tutti gli adempimenti, in modo che a fine lavori si abbia la certezza dell'acquisto del credito fiscale.

In questo approfondimento ho dovuto necessariamente saltare alcuni passaggi importanti, anche perché in questo percorso è sempre bene farsi affiancare da una figura professionale che possa "dirigere" e coordinare tutti gli attori coinvolti. L'ideale sarebbe il responsabile dei lavori, figura troppo spesso sottovalutata.